Erstellung von Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Ver ... / 5.7 Wesentliches Gemeinschaftsvermögen

Der Vermögensbericht muss eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere

1. Bankkonten-/Barkassenbestände;
2. Forderungen der GdWE gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte;
3. Verbindlichkeiten gegenüber Wohnungseigentümern und Dritten;
4. sonstige Vermögensgegenstände.

5.7.1 Forderungen der Gemeinschaft

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen

• Hausgeldrückstände, also rückständige

  • Beiträge zu Kosten/Vorschüssen,
  • Beiträge zu gebildeten Rücklagen,
  • Nachschüsse aus Abrechnungsspitzen, soweit noch nicht ausgeglichen.
• Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage,
• Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rücklagen,
• titulierte oder anerkannte Schadensersatzforderungen.

Weiter sind auch Forderungen der Gemeinschaft gegen gemeinschaftsfremde Dritte darzustellen. Hierbei kann es sich um

• ausstehende Versicherungsleistungen,
• Mietrückstände bei vermietetem Gemeinschaftseigentum,
• Kostenvorschüsse gegen den Bauträger aus Mängelgewährleistung,
• titulierte oder anerkannte Regressansprüche gegen Verwalter oder Vorverwalter und
• titulierte oder anerkannte Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums

handeln.

Uneinbringbare/verjährte/streitige Forderungen

Bei den problematischen Forderungen, nämlich solchen, die etwa uneinbringbar, verjährt oder streitig sind, wird zwar konträr diskutiert, ob diese im Vermögensbericht darzustellen sind. Unproblematisch ist ihre Darstellung aber immer dann, wenn sie entsprechend gekennzeichnet sind. Hier empfiehlt sich die Darstellung unter einer entsprechenden Forderungsuntergruppe.

• Bestehen Mietrückstände aus der Vermietung des Gemeinschaftseigentums, ist der Mieter verstorben und die Erbfolge ungeklärt, kommt als potenzieller Erbe stets der Fiskus in Betracht – und der haftet nicht für Erblasserschulden – die Mietforderung ist also ggf. uneinbringbar.
• Hat ein Dritter oder ein Wohnungseigentümer bereits im Jahr 2020 einen Schaden verursacht, der noch nicht beigetrieben wurde, ist die entsprechende Forderung der Gemeinschaft einredebehaftet – der Schädiger dürfte jedenfalls mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit die Einrede der Verjährung erheben.
• Durchaus streitig (und nicht eindeutig zugunsten der GdWE) können Forderungen gegen Wohnungseigentümer oder Dritte sein, die nicht tituliert oder anerkannt sind, was insbesondere auch laufende Prozesse gegen Dritte, wie etwa den Verwalter oder Vorverwalter betrifft.

5.7.2 Verbindlichkeiten der Gemeinschaft

Die GdWE kann zunächst Verbindlichkeiten gegenüber Wohnungseigentümern in Form von

• rückständigen Abrechnungsguthaben/Anpassungsbeträgen (wenn noch nicht ausgezahlt),
• geleistetem Hausgeld (Doppel-/Überzahlung),
• offenen Honoraren/Aufwendungsersatzansprüchen des Verwaltungsbeirats oder
• Weiterleitung von Versicherungsleistungen

haben.

Bei den Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüber Dritten kann es sich etwa um

• Darlehensverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten,
• offenen Handwerkerrechnungen,
• Schlusszahlungen an Energieversorger für das abgelaufene Wirtschaftsjahr oder
• Sicherheitseinbehalte

handeln.

5.7.3 Sonstige Vermögensgegenstände

Der Vermögensbericht hat Angaben zum wesentlichen Gemeinschaftsvermögen zu enthalten. Was "sonstige Vermögensgegenstände" betrifft, sind keine Vermögensgegenstände aufzunehmen, die für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft bedeutungslos sind. So ist nicht etwa eine Inventarliste zu fertigen, in der sämtliche Gegenstände gelistet werden. Stets kommt es darauf an, ob die jeweiligen Vermögensbestandteile noch einen nennenswerten Marktwert haben.

Sonstige Vermögensgegenstände können bevorratete Brennstoffe – insbesondere bereits angeschafftes, aber noch nicht verbrauchtes Heizöl – darstellen. Darzustellen sind jedenfalls nur wesentliche Vermögensgegenstände. Unwesentlich sind Vermögensgegenstände dann, wenn sie für die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft unerheblich sind. Das Gesetz sieht hier keine betragsmäßigen Grenzen vor. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers hängt die Beantwortung der Frage, was ein wesentlicher bzw. unwesentlicher Vermögensgegenstand ist, maßgeblich auch von der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft ab.^[1]

In einer größeren Wohnanlage dürften insoweit z. B. Wasch- und Trockeneinrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, keinen wesentlichen Vermögensgegenstand darstellen, insbesondere dann, wenn es sich um gebrauchte Geräte handelt. Anders könnte es ggf. bei einen Rasentraktor aussehen. Unerheblich, ob es sich nun um einen wesentlichen oder unwesentlichen Vermögensgegenstand handelt, ist dieser im Vermögensbericht nur zu benennen, er ist nicht zu bewerten. Der Verwalter hat also, wollte man den Rasentraktor als wesentlichen Vermögensgegenstand ansehen, diesen nicht betragsmäßig zu bewerten. Ausreichend ist, dass dieser schlicht als Vermögensgegenstand benannt wird; freilich kann der Verwalter Angaben über den aktuellen Marktwert machen. Bei bevorrateten Brennstoffen ist deren Menge anzugeben. Ist die...