KG Berlin Urteil vom 11.01.2005 - 7 U 87/04

Leitsatz (amtlich)

Der Verwalter eines Objektes handelt regelmäßig für seinen Auftraggeber; es sei denn, das Geschäft betrifft unmittelbar seine eigene berufliche Tätigkeit.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 03.03.2004; Aktenzeichen 26 O 427/03)

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird das am 3.3.2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 26 des LG Berlin - 26 O 427/03 - abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gem. § 540 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

B. Die Berufung des Beklagten ist zulässig. In der Sache hat das Rechtsmittel auch Erfolg, denn dem Kläger steht der mit der Klage verfolgte Zahlungsanspruch jedenfalls nicht gegen den Beklagten zu.

I. Hinsichtlich der Lieferung von Heizöl für das Haus ... richtet sich die materielle Rechtslage nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der vor In-Kraft-Treten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts geltenden Fassung. Insoweit war das den Rechtsbeziehungen der Parteien zugrundeliegende Schuldverhältnis vor dem 1.1.2002 entstanden (Art. 229 § 5 EGBGB). Im Übrigen (Lieferung von Heizöl für das Haus ...) richtet sich die materielle Rechtslage nach den Vorschriften des BGB in der nach In-Kraft-Treten des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts geltenden Fassung, denn insoweit war das den Rechtsbeziehungen der Parteien zugrundeliegende Schuldverhältnis nach dem Stichtag entstanden.

II. Der Klägerin steht gegen den Beklagten der mit der Klage verfolgte Zahlungsanspruch aus § 433 BGB nicht zu. Die Kaufverträge sind nicht zwischen den Parteien des Rechtsstreits zustande gekommen.

Der Beklagte handelte bei Abgabe der entsprechenden Willenserklärungen nicht in eigenem Namen, sondern in Vertretung der jeweiligen Eigentümer der Grundstücke. Nach § 164 Abs. 1 S. 2 BGB kann sich der Wille, im fremden Namen zu handeln, nicht nur aus der ausdrücklichen Erklärung des Vertreters, sondern auch aus den Umständen ergeben. Dies ist hier der Fall, denn der Beklagte ist ausdrücklich als Hausverwalter für die Grundstücke ggü. dem Kläger aufgetreten, wie bereits aus den für jede Lieferung gesondert zugesandten Bestellschreiben ersichtlich ist. Der Verwalter eines Objektes handelt regelmäßig für seinen Auftraggeber; ein eigenes Verpflichtungsinteresse ist ihm fremd (KG v. 24.5.2004 - 12 U 328/02, KGReport Berlin 2004, 471 = MDR 2004, 988), es sei denn, das Geschäft betrifft unmittelbar seine eigene berufliche Tätigkeit (z.B. Beschaffung von Büromaterial). Bei einem durch die Hausverwaltung ohne ausdrückliche Benennung der Hauseigentümer erteilten Werkvertrag ist deshalb anerkannt, dass der Hausverwalter die Willenserklärung nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der Hauseigentümer abgibt (KG v. 12.12.1995 - 7 U 5280/95, KGReport Berlin 1996, 73 = MDR 1996, 582). Diese Rechtsprechung hat nunmehr auch der BGH (BGH, Urt. v. 8.1.2004 - VII ZR 12/03, BGHReport 2004, 721 = MDR 2004, 743) bestätigt und sogar klargestellt, dass dies unabhängig von dem Umfang der vergebenen Arbeiten gelte. Diese Grundsätze sind nach Ansicht des Senats ohne weiteres auf alle Geschäfte des Hausverwalters anzuwenden, die er typischerweise für die Grundstückseigentümer erledigt. Hierzu gehört auch der Kauf von Heizöl für die Gebäude. Dabei spielt es keine Rolle, ob er die Hausverwaltung als Empfänger der Rechnungen angibt, denn üblicherweise werden derartige Zahlungen über das vom Hausverwalter geführte Hauskonto abgewickelt. So bedeutet nach allgemeiner Ansicht die Aufforderung des Hausverwalters an Versorgungsbetriebe, die Rechnung nunmehr unmittelbar an ihn zu senden, gerade nicht eine Veränderung der zuvor begründeten rechtlichen Beziehungen, sondern nur, dass bei unveränderter Aufrechterhaltung der ursprünglichen Vertragsbeziehungen die mit der Bezahlung verbundenen Maßnahmen durch den Verwalter im Namen und im Auftrag des Hauseigentümers erledigt werden (KG v. 24.5.2004 - 12 U 328/02, KGReport Berlin 2004, 471 = MDR 2004, 988 m.w.N.).

Wie der BGH (KG v. 24.5.2004 - 12 U 328/02, KGReport Berlin 2004, 471 = MDR 2004, 988) herausgestellt hat, entspricht diese Auslegung auch durchaus den Interessen der Parteien, insb. auch denen des Auftragnehmers. Für ihn kann es gerade von besonderer Bedeutung sein, den Vertrag mit den Eigentümern des Grundstückes abzuschließen, denn in diesem Fall steht ihm das Grundstück auch als Haftungsmasse zur Verfügung.

Im vorliegenden Fall tritt sogar noch hinzu, dass der Kläger in den Rechnungen für die Lieferungen das Haus ... betreffend unter der Lieferanschrift sogar die Wohnungseigentümergemeinschaft ausdrücklich im Einzelnen benannt hatte, so dass außer Frage steht, dass ihm die Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück bereits bekannt waren.

Auf die weitere von den Parteien diskutierte Frage, ob der Beklagte dem Kläger die Hausverwaltervollmacht vor Aufnahme der Lieferungen übersandt hat...