Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.10 Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen

Rz. 220

Vermieter – Mieter

Die Mietvertragsparteien können sich nach Ende des Mietverhältnisses im Rahmen der Vertragsfreiheit darauf einigen, dass der Mieter einen bestimmten Geldbetrag zum Ausgleich fälliger Schönheitsreparaturen zahlt. Damit wird der Anspruch des Vermieters, der zunächst auf Vornahme der Schönheitsreparaturen geht und sich in einen Schadensersatzanspruch umwandeln kann, abgegolten. Mit Rechtswirksamkeit der Vereinbarung erfolgt eine Schuldumschaffung (Novation). Der Vermieter erlangt einen Geldanspruch, der ggf. auch gerichtlich geltend gemacht werden kann. Der Mieter ist nur noch zur Zahlung des vereinbarten Betrages verpflichtet, der ursprüngliche Anspruch des Vermieters auf Leistung/ggf. Schadensersatz ist entfallen.

Rz. 221

Mieter – Nachmieter

Die Vereinbarung des Mieters mit einem Nachmieter, dass Letzterer gegen Zahlung eines bestimmten Betrages oder ersatzweise durch Überlassung von Einrichtungsgegenständen oder dgl. die fälligen Schönheitsreparaturen übernimmt, bindet diese Vertragsparteien, hat jedoch im Hinblick auf den Vermieter als Gläubiger der Schönheitsreparaturen keinen rechtlichen Einfluss. Verpflichteter bleibt der ausziehende Mieter. Führt der Nachmieter für den Mieter die Schönheitsreparaturen tatsächlich und auch ausreichend durch, entfällt der Anspruch des Vermieters, denn der Nachmieter hat für den Mieter geleistet. Der Mieter ist nicht verpflichtet, selbst zu leisten, sondern kann dies durch Dritte tun. Sind die Arbeiten des Nachmieters jedoch nicht ausreichend, bleibt der Mieter gegenüber dem Vermieter der Verpflichtete, kann sich der Mieter nur regressmäßig an den Nachmieter halten, mit dem er eine entsprechende Vereinbarung getroffen hat.

Rz. 222

Vermieter – Mieter – Nachmieter

Der Vermieter ist nur dann an die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter gebunden, wenn das in einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen den ursprünglichen Mietvertragsparteien und dem Nachmieter geschieht. Der Nachmieter tritt dann vereinbarungsgemäß an die Stelle des Mieters als Verpflichteter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen.

Die dreiseitige Vereinbarung kann auch dahin gehen, dass der Vermieter beim Übergang der Wohnung auf den Nachmieter auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen verzichtet mit der Maßgabe, dass die Wohnung rechtlich mit Übergabe an den Nachmieter als renoviert übergeben gilt. Das hat die entsprechenden rechtlichen Folgen zur Übergabe einer frisch renovierten Wohnung.

Rz. 223

Vermieter – Nachmieter

Übergibt der Vermieter dem Nachmieter eine unrenovierte Wohnung (er hat seine Ansprüche gegenüber dem bisherigen Mieter z. B. als Schadensersatz durchgesetzt, mit dem Geld aber dennoch nicht renoviert), und vereinbart er nunmehr mit dem neuen Mieter, dass dieser mit einem bestimmten Geldbetrag (auch möglich durch Mietnachlass für einen bestimmten Zeitraum) die Wohnung nach eigenem Geschmack renoviert, so gilt die Wohnung ebenfalls als frisch renoviert übergeben.

Der Geldbetrag bzw. der Mietnachlass muss in einem angemessenen Verhältnis zum Renovierungsbedarf stehen, hängt der Höhe nach also davon ab, welche Kosten für eine Renovierung entstehen würden (vgl. hierzu auch LG Berlin, Urteil v. 11.5.2004, 64 S 68/04, GE 2004, 964).