Kinne/Schach/Bieber, BGB § 573a Erleichterte Kündigung d ... / 4 Form und Frist

Rz. 5

Die Kündigung bedarf, wie jede andere Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch, gemäß § 568 Abs. 1 BGB der Schriftform. Der Vermieter muss die Kündigung daher mit seiner eigenhändigen Unterschrift versehen (vgl. § 126), eine E-Mail oder ein Fax genügen der Schriftform nicht.

Rz. 6

Für die Kündigung nach § 573a gilt ebenfalls die sog. Sozialklausel nach § 574. Es bedarf daher eines Hinweises auf den Härtefalleinwand.

Da bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nur die in dem Kündigungsschreiben angegebenen Gründe berücksichtigt werden (§ 574 Abs. 3), ist der Vermieter aus diesem Grunde gezwungen, auch bei der Kündigung der Wohnung im Zwei-Familien- oder Drei-Familien-Haus oder der Kündigung der Einliegerwohnung die Kündigungsgründe konkret anzugeben. Denn § 574 bleibt insgesamt anwendbar (OLG Hamm, RE v. 16.3.1992,30 REMiet 6/91, GE 1992, 437). Die Interessen des Vermieters sind gegenüber den Mieterinteressen, der an einer schweren psychischen Erkrankung und einer damit verbundenen möglichen Suizidgefahr leidet, schutzwürdiger, wenn der Mieter mögliche Erfolg versprechende medizinische Behandlungen ablehnt und keine Therapiebereitschaft zeigt (LG Bonn, Urteil v. 16.8.1999 , 6 S 93/99, ZMR 2000, 27 ff.).

Der Mieter muss den Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 1), wenn der Vermieter ihn im Kündigungsschreiben auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen hat. Hat der Vermieter den Mieter nicht bereits im Kündigungsschreiben oder noch vor Ablauf der Widerspruchsfrist von 2 Monaten vor der Beendigung des Mietverhältnisses auf sein Widerspruchsrecht hingewiesen, so kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Abs. 2 Satz 2). Der Widerspruch des Mieters ist Voraussetzung für den Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses und verhindert die Beendigung des Mietverhältnisses. Eine Widerklage des Mieters ist dazu nicht erforderlich; es reicht aus, wenn er die für die Fortsetzung des Mietverhältnisses notwendigen Tatsachen vorträgt. Der Mieter kann allerdings auch von sich aus auf Fortsetzung des Mietverhältnisses klagen oder der Vermieter dagegen Widerklage auf Räumung erheben.

Rz. 7

Praxis-Tipp

Angabe der besonderen Form des Zusammenlebens

Gemäß § 573a Abs. 3 ist in dem Kündigungsschreiben zudem anzugeben, dass das Sonderkündigungsrecht auf die besondere Form des Zusammenlebens, mithin das Wohnen in einem Gebäude mit nur zwei Wohnungen im Sinne des Abs. 1 oder innerhalb einer Wohnung im Sinne des Abs. 2, erfolgt.

Achtung

Verlängerung der Kündigungsfrist

Die gesetzliche Kündigungsfrist verlängert sich im Fall der Sonderkündigung gem. § 573a Abs. 1 um 3 Monate (§ 573a Abs. 1 Satz 2).

Für die Berechnung ist zunächst gem. § 573c Abs. 1 der Tag (dritter Werktag eines Kalendermonats) festzustellen, an dem die gesetzliche Kündigungsfrist für die erklärte oder zu erklärende Kündigung beginnt oder begonnen hat. Zum Tage des Ablaufs dieser Frist (z. B. bei Mietverhältnis von weniger als 5 Jahren: Ablauf des übernächsten Monats) sind 3 Monate hinzuzurechnen. Ist die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters vertraglich verlängert worden, sind zu der vertraglich verlängerten Kündigungsfrist 3 Monate hinzuzurechnen.