LG Berlin Beschluss vom 18.06.2019 - 64 S 220/18

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 10.09.2018; Aktenzeichen 211 C 85/18)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 10. September 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 211 C 85/18 – wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten der Berufung einschließlich der Kosten der Streithelferin der Beklagten zu tragen.

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 4.445,52 EUR festgesetzt.

Gründe

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss als unbegründet zurückzuweisen, da die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO gegeben sind, die zulässige Berufung insbesondere offensichtlich unbegründet ist.

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 18. April 2019 Bezug genommen; die Kammer hält an ihrer dort mitgeteilten Würdigung fest.

Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem weiteren Vortrag der Berufungskläger mit Schriftsatz vom 29. Mai 2019. Der Bundesgerichtshof hat in der von der Kammer zitierten Entscheidung nicht ausgeführt, dass die dortigen Mieter nur gegenüber dem Ersterwerber, nicht aber gegenüber nachfolgenden Erwerbern geschützt seien, wenn diese selbst keinen Verzicht auf eine Eigenbedarfskündigung erklären; denn der Fall des Bundesgerichtshof gab keinen Anlass zu solchen Erwägungen. Der Bundesgerichtshof hat die auch vorliegend vertraglich begründete Verpflichtung des Ersterwerbers, den Kündigungsverzicht auch nachfolgenden Erwerbern aufzuerlegen, lediglich als Indiz dafür herangezogen, dass die Kaufvertragsparteien den Mietern im Sinne des § 328 BGB eigene Rechte gegenüber dem Erwerber einräumen wollten. So liegt es, wie im Beschluss vom 29. Mai 2019 ausgeführt, auch hier.

Mit dem gemäß § 328 BGB zu unmittelbaren Gunsten der Beklagten vereinbarten Verzicht der Ersterwerberin und damaligen Vermieterin, den die Beklagte nach § 151 BGB annahm, änderten sich die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag; denn bei der Beschränkung des Kündigungsrechts handelt es sich um eine spezifisch mietrechtliche Vereinbarung, die im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag steht. Der Kläger zeigt nicht auf, aus welchen Gründen eine solche Mietvertragsänderung nicht im Wege eines Vertrags zu Gunsten Dritter angeboten und von dem Mieter nach § 151 BGB angenommen werden können soll. Vereinbarungen, die im untrennbaren Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen, fallen auch dann unter § 566 BGB und können auf nachfolgende Grundstückserwerber übergehen, wenn sie außerhalb der Mietvertragsurkunde getroffen werden (vgl. BGH – XII ZR 9/15 Urt. v. 12.10.2016, GE 2017, 223 ff., Rn. 16 ff., zitiert nach juris).

Auf eine Verletzung der Schriftform und den Schutz des § 550 BGB kann der Kläger sich aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils nicht berufen. Entgegen der Ansicht des Klägers trifft es nicht zu, dass eine nach § 151 BGB zu Stande gekommene Vereinbarung von vorne herein nicht dem durch § 550 BGB beabsichtigten Schutzzweck genügen könnte (vgl. LG Berlin – 67 S 22/19 –, Beschl. v. 28.03.2019, zitiert nach juris).

Die Kammer hält schließlich hilfsweise auch daran fest, dass die Eigenbedarfskündigung vom 4. Juli 2017 schon nach der ursprünglichen Mietvertragsvereinbarung an Nr. 10 der „Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB)” scheitern würde. Im Kündigungsschreiben ist zwar ein berechtigter Eigenbedarf des Klägers dargelegt, ein „besonderer Ausnahmefall”, in dem „wichtige berechtigte Interessen” des Vermieters „eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen”, liegt nach dem Kündigungsschreiben aber nicht vor. Insbesondere ist nicht erkennbar, aus welchen Gründen der Kläger die Lebensumstände seines Vaters nur dadurch angemessen verbessern kann, dass er ihm die von der Beklagten genutzte Wohnung zur Verfügung stellt, die er zudem zunächst zu modernisieren beabsichtigt. Dem Kündigungsschreiben ist nicht zu entnehmen, welche alternativen Lösungen der Kläger für die Verbesserung der Wohnsituation seines Vaters in Erwägung gezogen und aus welchen Gründen er diese als unzumutbar verworfen hatte.

Die Kostenentscheidung folgt §§ 97, 101 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 41 Abs. 2 GKG.

Unterschriften

Tegeder Vorsitzender Richter am Landgericht, Dr. Babucke Richter am Landgericht, Dr. König Richterin

Fundstellen

ZMR 2020, 1020