Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau: Wirksamkeit einer bedingten Erhöhungserklärung. Mieterhöhung im sozialen Wohnungsbau: Anforderungen an die Erläuterung der Erhöhungserklärung
Leitsatz (amtlich)
1. Eine Mieterhöhungserklärung kann unter der Rechtsbedingung abgegeben werden, daß sie nur für den Fall gelten soll, daß die vorangegangene Erklärung unwirksam ist.
2. Aus den erheblichen Anforderungen der Rechtsprechung an die Erläuterung einer Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG folgt, daß auch eine umfangreiche Begründung (hier: sieben Seiten) nicht wegen Unübersichtlichkeit die Mieterhöhung unwirksam werden läßt.
3. Einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG kann anstelle der Wirtschaftlichkeitsberechnung eine vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung beigefügt werden.
Orientierungssatz
Zitierung zu Leitsatz 2: Abgrenzung BGH, 10. Januar 1984, VIII ARZ 10/83, NJW 1984, 1032.
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Amtsgerichts Wedding vom 19. Oktober 2001 - 20 C 366/01 - abgeändert:
Die Beklagten werden verurteilt, an die Kläger 1.002,02 EUR (1.959,78 DM) nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus jeweils 334,01 EUR (653,26 DM) seit dem 6. Mai, dem 6. Juni und dem 6. Juli 2001 zu zahlen.
Die Kosten beider Rechtszüge haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I. Die Berufung der Kläger, für deren Verfahren gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die Zivilprozessordnung in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden ist, da die mündliche Verhandlung auf der die angefochtene Entscheidung beruht, vor diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist, ist gemäß § 511 ZPO a.F. statthaft und die gemäß § 511a Abs. 1 ZPO a.F. erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 516, 518 und 519 ZPO a.F. sind erfüllt Die Berufung ist daher insgesamt zulässig.
II. Die Berufung hat in vollem Umfang Erfolg.
Die Kläger können von den Beklagten gemäß § 535 Satz 2 BGB in Verbindung mit dem mit einer Rechtsvorgängerin der Kläger geschlossenen Mietvertrag vom 7. April 1982 die Zahlung rückständigen Mietzinses von jeweils 653,26 DM für die Monate Mai bis Juli 2001, insgesamt 1.959,78 DM (1.002,02 Euro) für die von den Beklagten innegehaltene Wohnung ... Straße ... B, verlangen.
Die Beklagten sind zur Zahlung eines Nettokaltmietzinses von 1.173,42 DM nebst unstreitiger Vorschüsse für Betriebskosten von 194,70 DM, Heizkosten von 69,68 DM und Aufzugskosten von 51,00 DM monatlich verpflichtet, weil die Kläger mit schriftlicher Erklärung vom 12. April 2001 unter Berufung auf § 10 Abs. 1 Wohnungsbindungsgesetz - WoBindG mit Wirkung ab 1. Mai 2001 die Nettokaltmiete von 520,16 DM um 653,26 DM auf 1.173,42 DM erhöht haben. Zu dieser Erhöhung waren die Kläger berechtigt, weil die Wohnung der Beklagten entsprechend der Anlage 1 zum Mietvertrag im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichtet worden war und damit der Preisbindung gemäß § 1 Abs. 1 WoBindG unterliegt.
Die Preisbindung der Wohnung können die Beklagten auch nicht einfach bestreiten. Denn aus der Anlage 1 folgt zwar, dass die Aufwendungshilfen nur für 15 Jahre ab mittlerer Bezugsfertigkeit gezahlt werden, doch bedeutet dies nicht, dass die öffentliche Förderung der streitgegenständlichen Wohnung damit ausgelaufen ist. Insoweit hätten sich die Beklagten bei der zuständigen Behörde um Auskunft zum eventuellen Auslaufen der Förderung für die streitgegenständliche Wohnung bemühen müssen, zumal die Kläger in ihrer Erklärung vom 12. April 2001 in Schritt 9 dargestellt haben, dass zum 1. Mai 1997 eine Anschlussförderung mit einem Satz von 14,5024 DM/qm Wohnfläche und Monat bestand.
Die Erklärung vom 12. April 2001 ist auch wirksam.
Es handelt sich um eine eigenständige Erhöhungserklärung zum 1. Mai 2001, die nur für den Fall gelten sollte, dass die vorangegangenen Erklärung, deren Wirksamkeit zwischen den Parteien streitig war, unwirksam seien sollten. Die Bedeutung als eigenständige Erklärung folgt schon aus der Darstellung der Erhöhung der Ausgangsmiete von 5,61 DM/qm Wohnfläche/Monat um die einzelnen Erhöhungsstufen bis zu einem Betrag von 12,6555 DM/qm Wohnfläche/Monat, der auf Seite 2 der Erklärung befindlichen Darstellung der bisherigen (Grund-)Miete von 520,16 DM und der ab 1. Mai 2001 verlangten (Grund-)Miete von 1.173,42 DM sowie der Erklärung, dass der erhöhte Mietzins "gemäß § 10 Abs. 2 Wohnungsbindungsgesetz in Verbindung mit § 4 Abs. 8 NMV 1970 ab dem 1. Mai 2001 an die Eheleute Wagner auf das bekannte Konto zu zahlen" ist (s. Seite 7 der Erklärung vom 12. April 2001). Der Hinweis auf die gesetzlichen Vorschriften und auf den Zeitpunkt des Eintritts der Erhöhungswirkung machen zur Genüge deutlich, dass hier eine eigenständige Erklärung abgegeben werden sollte. Dies war für die Beklagten auch erkennba...