Mietminderung – Begriff, Höhe und Ausschluss / 2.6 Minderung bei abweichender Fläche

Patrick Stöhrer da Costa

Eine Abweichung bis zu 10 % muss der Mieter nach aktueller Rechtslage noch akzeptieren. Sie berechtigt ihn nicht, die Miete zu kürzen, es sei denn, die Wohnungsgröße war zugesichert.^{^[1]} Die bloße Flächenangabe im Vertrag ist jedoch noch keine Zusicherung, möglicherweise aber die Vereinbarung eines qm-Preises.^{^[2]} Ist die Wohnung mehr als 10 % kleiner, als im Vertrag angegeben, kommt es auf eine Zusicherung nicht an. Die Wohnung ist allein schon wegen der geringeren Fläche mangelhaft.^{^[3]}

In der Vergangenheit geleistete Zuviel-Zahlungen kann der Mieter zurückfordern, wenn noch keine Verjährung eingetreten ist.^{^[4]}

Ein Mietminderungsrecht steht dem Mieter nicht zu, wenn ausdrücklich vereinbart ist, dass die Flächenangabe im Vertrag nicht verbindlich ist.^{^[5]}

Neben der Minderung steht dem Mieter aber auch das Recht zur (fristlosen) Kündigung zu. Eine vorherige Abmahnung des Mieters ist nicht erforderlich, da diese keine Abhilfe schaffen kann.^{^[6]}

Im Allgemeinen ist die Minderungsquote nach dem prozentualen Verhältnis der Flächenabweichung zu ermitteln.^{^[7]}

Bei der Wohnraummiete spielt es dabei keine Rolle, ob die Minderfläche auf den Wohnraum im engeren Sinn (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche) oder auf Nebenräume (Abstellkammer, Speisekammer, Balkon, Loggia) entfällt. Dies folgt daraus, dass die Wohnflächenverordnung alle Flächen innerhalb der Wohnungsabschlusstür unabhängig von ihrer Nutzung gleich behandelt.^{^[8]}

Hinweis

Nicht zu berücksichtigende Nebenräume nach WoFlV

Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung und dergleichen werden nach der Wohnflächenverordnung bei der Berechnung der Wohnfläche dagegen nicht berücksichtigt.^{^[9]} Deshalb stehen dem Mieter grundsätzlich keine Gewährleistungsrechte zu, wenn die Fläche dieser Nebenräume von der Vertragsfläche abweicht.

Bei der Gewerbemiete ist eine differenzierte Bewertung angezeigt, die dem unterschiedlichen Gebrauchswert der Räume Rechnung trägt.

Praxis-Beispiel

Abweichende Flächen bei Gaststättenräumen

Bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Gaststätte kommt es darauf an, ob die Fläche der Gasträume oder die Fläche von Lagerräumen im Keller von der Vertragsfläche abweicht.

Deshalb darf die Minderung nicht pauschal nach dem prozentualen Anteil der fehlenden Fläche an der vertraglich vereinbarten Gesamtfläche berechnet werden. Vielmehr muss der Mietzins angemessen herabgesetzt werden, um den geringeren Gebrauchswert dieser Räume in Rechnung zu stellen.^{^[10]} Es kommt hierbei nicht darauf an, ob in dem Mietvertrag für die jeweiligen Flächen ein unterschiedlich hoher Quadratmeterpreis vereinbart wurde. Haben die Parteien allerdings in dem Mietvertrag für die jeweiligen Flächen einen gesonderten Quadratmeterpreis vereinbart, ist für die Berechnung der Minderung von diesem Preis auszugehen.

Praxis-Tipp