1 Leitsatz
Wird nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG ‹die Jahresabrechnung› beschlossen, führt dies zwar nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses insgesamt, hat aber die Teilnichtigkeit insoweit zur Folge, als die Beschlussfassung über die Beschlusskompetenzen des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG hinausgeht.
2 Normenkette
3 Das Problem
Die Wohnungseigentümer "erkennen" die "Gesamt- und Einzelabrechnungen" 2018, 2019 und 2020 an. Fraglich ist, ob die Beschlussfassung einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.
4 Die Entscheidung
Das LG meint Ja und Nein. Nach einer Auslegung sei – wie es vor der WEG-Reform 2020 üblich gewesen sei – die Abrechnung und ihr Zahlenwerk genehmigt worden. Nach Auffassung der Kammer sei ein derartiger Beschluss in Ermangelung einer Beschlusskompetenz teilnichtig, soweit das Rechenwerk als solches beschlossen werde. Gegen eine vollständige Nichtigkeit sei ins Feld zu führen, dass ein derartig formulierter Beschluss der üblichen Beschlussfassung zum alten Recht entspreche. Er sei also wirksam, soweit er die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse betreffe.
5 Hinweis
Problemüberblick
Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer nicht die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse, sondern orientieren sich am alten Recht und wollen der Sache nach, die Abrechnung genehmigen. Dieser Weg ist nicht gangbar! Fraglich ist, ob man in einer Genehmigung der Abrechnung wenigstens die Anordnung der Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse sehen kann, weil sich diese Angabe, wenn es gut läuft, in der Einzeljahresabrechnung findet. Das LG meint, dies sei ein möglicher Weg. Es hält daher nur die Genehmigung der Jahresabrechnung im Übrigen für nichtig. Näher liegt allerdings, Wohnungseigentümern, die so vorgehen, die rote Karte zu zeigen. Nur so lernt die Praxis, Fehler zu korrigieren.
Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?
Die Verwaltungen sollten sich bei der Beschlussfassung am Wortlaut des § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG orientieren. Ein Nachschuss-Beschluss sollte daher klarer und transparenter als im Fall gefasst werden. Es sollte anhand einer Tabelle bestimmt werden, auf welches Wohnungseigentum welcher Nachschuss entfällt und welche Vorschüsse aus dem Vorjahr wie angepasst werden – monatsgenau!
6 Entscheidung
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