OLG Frankfurt am Main Urteil vom 07.11.2023 - 2 U 115/22

Entscheidungsstichwort (Thema)

Kein Zahlungsverzug des Mieters bei Ausbleiben von Spendengeldern zur Begleichung der Mietzahlung

Verfahrensgang

LG Frankfurt am Main (Urteil vom 12.10.2022; Aktenzeichen 2-13 O 116/22)

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 12.10.2022 verkündete Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main, Az.: 2-13 O 116/22, abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Der Gebührenstreitwert für das Berufungsverfahren wird auf 128.600,00 EUR festgesetzt. Der Streitwert des ersten Rechtszuges beträgt 128.600,00 EUR.

Gründe

I. Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe von zum Betrieb eines Museums überlassenen Räumlichkeiten sowie Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung und Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten.

Die Beklagte mietete in dem streitgegenständlichen Gebäude Straße1 in Stadt1 liegende Räume im 5. Obergeschoss mit einer Größe von etwa 330 m² durch schriftlichen Mietvertrag vom 25.05.2012 (Anl. K2, Bl. 39 ff. d.A.) von der A mbH. Das Mietverhältnis sollte am 01.07.2012 laufen, am 30.06.2022 enden, wobei der Mieterin die Option auf Verlängerung des Mietvertrages um 2 × 5 Jahre eingeräumt wurde, die allerdings mit einer Anpassung der Miete verbunden sein sollte (§ 2 Ziff. 1 und 2 MV).

§ 2 Ziff. 5 lit. a) MV sah die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine (8 Wochen) mit einem Betrag rückständig sei, der eine Monatsmiete übersteige oder wenn der Mieter in einem Zeitraum der sich über mehr als zwei Termine (8 Wochen) erstrecke, mit einem Betrag i.H.v. zwei Monatsmieten rückständig sei.

Als monatliche Nettokaltmiete wurde ein Betrag von 5.000,00 EUR zzgl. einer Betriebskostenvorauszahlung von 800,00 EUR vereinbart (§ 3 Ziff. 1 MV). In § 4 MV war geregelt, dass die Miete jeweils 2022 und 2027 um 2,50 EUR/m² steigen sollte, wenn die Option zur Verlängerung des Mietverhältnisses ausgeübt werde. § 21 enthält eine Schriftformklausel.

Mit Schreiben ohne Datum nach Abschluss des Mietvertrages - es soll nach Inhalt des Schriftsatzes von 08.08.2022 (Bl. 96 ff. d.A.), dort S. 3 (Bl. 98 d.A.) vom 27.05.2012 stammen - schlug die Beklagte vor, dass die Miete ab 01.09.2012 i.H.v. 3 Monatsmieten zu je 6.500,00 EUR, mithin 17.400,00 EUR jeweils zum Ersten des ersten Monats eines Kalendervierteljahres gezahlt werde und bat um Gegenzeichnung. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anl. K3 (Bl. 48 d.A.) Bezug genommen.

Es heißt hierin u. a. weiter:

"Die Vermieterin überweist jeweils zum 1. des 3. Monats eines Kalendervierteljahres gegen Bescheinigung eine Spende von je 6.000.- EUR (= 18.000.- EUR). Die Bescheinigung wird jeweils zum Ende des Halbjahres ausgestellt."

Dass diese in der Gerichtsakte ohne Unterschriften versehene Kopie des Entwurfs Gegenstand einer schriftlichen Vereinbarung wurde, ist zwischen den Parteien unstreitig.

Mit Schreiben vom 06.06.2012 (Anl. 3, Bl. 109 d.A.) teilten die Gesellschafter der A mbH mit, dass man beschlossen habe, die Arbeit der Stiftung und die Umsetzung ihres Stiftungszwecks mit einer Jahresspende i.H.v. 72.000,00 EUR zu fördern. Man werde diesen Gesamtbetrag der freiwilligen Spende jeweils zum Ersten des zweiten Monats eines Kalendervierteljahres i.H.v. 18.000,00 EUR überweisen, gegen eine entsprechende Spendenquittung.

Der Ursprungsmietvertrag wurde durch 1. Nachtrag (Anl. B2, Bl. 107 d.A.) vom 07.08.2020 dahingehend abgeändert, dass anstelle der A mbH nunmehr deren Gesellschafter Vorname1 Nachname1 und Vorname2 Nachname1 jeweils als alleinige Miterben nach Vorname3 und Vorname4 Nachname1 als Vermieter in den Mietvertrag und den Nachtrag rückwirkend zum 01.07.2020 eintreten.

Durch notariellen Kaufvertrag des Notars V, Stadt1, vom 02.09.2020 (UR-Nr. ..., Anl. K1, Bl. 13 ff. d.A.) wurde das streitgegenständliche Grundstück nach Eintritt des Erbfalls zum Preis von 50.000.000,00 EUR (§ 3 Ziff. 1 KV) an die Klägerin veräußert, wobei die Klägerin als Käuferin nach dessen § 13 Ziff. 3 zunächst berechtigt sein sollte, hiervon 2.000.000,00 EUR einzubehalten, bis der Mieter "W" (ein Schuhmodegeschäft auf der Straße1) seine Verlängerungsoption ausüben oder ein neues Mietverhältnis zu nicht schlechteren wirtschaftlichen Konditionen vereinbare oder vom Mieter geräumt werde. Andernfalls sollte der Einbehalt verfallen. In § 7 des Kaufvertrages wurde auf die Vermietung des Kaufgegenstandes hingewiesen. Die Mieter wurden in Anl. 7.1 einer Bezugsurkunde (Bl. 32 und 33 d.A.) einschließlich der nach den Mietverträgen jeweils zu zahlenden Miete aufgelistet. Auch die Beklagte wird erwähnt. Es heißt dort:

"Anlage 7.1

Objekt Stadt1, Straße1

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