Leitsatz (amtlich)
1. Zur "Wesentlichkeitsgrenze" bei wucherähnlicher Überhöhung des Mietzinses.
2. Zur Frage der Berücksichtigung von Mängel des Mietobjekts bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.
3. Zum Umfang der Darlegungslast des Mieters bei Minderung.
4. Zur zulässigen Höhe der Kaution bei Gewerberaummiete
Verfahrensgang
LG Frankfurt am Main (Urteil vom 20.06.2003; Aktenzeichen 2/19 O 37/02) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Frankfurt/M. - 19. Zivilkammer - vom 20.6.2003 wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung fallen der Beklagten zur Last.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Gründe
I. Auf die tatsächlichen Feststellungen des LG im Tatbestand des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Sie bedürfen keiner Änderungen und Ergänzungen. Es bestehen auch keine konkreten Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der vom LG festgestellten Tatsachen begründen und deswegen einer erneute Feststellung gebieten. Das Berufungsgericht hatte sie daher seiner Verhandlung und Entscheidung zugrunde zu legen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
Mit Urteil vom 20.6.2003 hat das LG unter teilweiser Aufhebung des Versäumnisurteils vom 24.1.2003 und Abweisung der Klage im Übrigen das Versäumnisurteil insoweit aufrechterhalten, als die Beklagte verurteilt worden ist, an die Klägerin 33.319,16 Euro nebst gestaffelter Zinsen zu zahlen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Mietvertrag der Parteien sei nicht nach § 138 BGB nichtig, da die Beklagte bereits nicht hinreichend dargelegt habe, dass der vereinbarte Mietzins wucherisch überhöht sei. Für die Zeit von März bis Oktober 2000 hat es der Beklagten ein Mietminderungsrecht i.H.v. 15 % der Miete mit der Begründung zuerkannt, dass es in dieser Zeit wegen Undichtigkeit des Glasdachs im Gaststättenbereich durchgeregnet habe. Für Dezember 2000 hat es eine weitere Minderung von 15 % wegen Aufstellung eines mit Planen versehenen Gerüstes, das die Außenfassade des unter Denkmalschutz stehenden Hauses verdeckt habe, für gerechtfertigt erachtet. Weitere Minderungsansprüche wegen angeblicher Mängel der Mietsache und hierauf beruhender Gebrauchsbeeinträchtigungen hat das LG verneint. Wegen der näheren Einzelheiten wie auch wegen der Begründung des LG, mit der es der Klägerin den Anspruch auf die restliche Abstandszahlung von 26.400 DM (= 13.498,11 Euro) und auf Bezahlung der Nebenkostenabrechnung vom 2.4.2001 über 4.345,99 Euro zuerkannt hat, wird auf die Entscheidungsgründe des Urteils (Bl. 239-240 d.A.) Bezug genommen.
Mit ihrer Berufung erstrebt die Beklagte die volle Abweisung der Klage.
Sie ist auch weiterhin der Auffassung, der vereinbarte Mietzins sei in sittenwidriger Weise überhöht, und beruft sich insoweit auf die von ihr gerügten Mängel, die, wie sie behauptet, zu einer eingeschränkten Nutzung des Mietobjekts geführt hätten. Jedenfalls aber, so meint sie, sei wegen der Mangelhaftigkeit der Mietsache die Miete angemessen zu reduzieren. Sie beruft sich insoweit auf einen "Sondermarktbericht Büroräume", den sie im Termin vom 15.9.2002 vorgelegt hat.
Sie beanstandet ferner, die Klägerin habe bei ihrer, der Klägerin, vorgenommenen Berechnung der Mietzinsrückstände die von ihr am 20.11.2002 und 24.11.2002 geleisteten Zahlungen von insgesamt 3.500 Euro nicht berücksichtigt.
Des Weiteren meint sie, auch der geforderte Abstand von netto 40.000 DM sei angesichts des Zustands des übernommenen Inventars wucherisch überhöht.
Schließlich erklärt die Beklagte die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Rückzahlung eines Teilbetrags von 25.000 DM der von ihr vereinbarungsgemäß geleisteten Kaution von 45.000 DM, die sie ebenfalls - und zwar um den Betrag von 25.000 DM - als überhöht ansieht, ferner mit einem Anspruch auf Erstattung der auf den vereinbarten Abstand von 46.400 DM gezahlten 20.000 DM sowie mit einem Anspruch auf Ersatz der Kosten der Beseitigung des Wasserschadens, die sie unter Bezugnahme auf ein Gutachten des von ihr eingeschalteten Sachverständigen A. auf 4.663 DM (= 2.384,15 Euro) beziffert.
Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags verteidigt sie das angefochtene Urteil, dessen Ausführungen sie unterstützend beitritt. Bezüglich der angeblichen Nichtberücksichtigung der Mietzahlungen von insgesamt 3.500 Euro trägt sie vor, diese Zahlungen seien entsprechend dem von der Beklagten angegebenen Verwendungszweck auf die - hier nicht streitgegenständliche - Miete für November 2002 angerechnet worden.
II. Die zulässige Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg, da das LG der Klage zu Recht in dem erkannten Umfang stattgegeben hat.
1. Davon, dass der vereinbarte Mietzins wucherisch überhöh...