Vermögensbericht / 6 Inhalt des Vermögensberichts

Nach § 28 Abs. 4 WEG n. F. muss der Vermögensbericht den Stand der in den jeweiligen Eigentümergemeinschaften gebildeten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Im Einzelnen ist also jeweils der Ist-Stand

• der Erhaltungsrücklage nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG.,
• etwaiger weiterer gebildeter Rücklagen
• der gemeinschaftlichen Bankkonten und des
• tatsächlich vorhandenen Vermögens

anzugeben.^[1] Das Vermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht aus den im Rahmen der gesamten Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gesetzlich begründeten und rechtsgeschäftlich erworbenen Sachen und Rechte sowie den entstandenen Verbindlichkeiten. Zum Gemeinschaftsvermögen gehören insbesondere die Ansprüche und Befugnisse aus Rechtsverhältnissen mit Dritten und Wohnungseigentümern sowie die eingenommenen Gelder.

Im Einzelnen gehören zum Gemeinschaftsvermögen

• eingenommene Gelder,
• Bankguthaben,
• Rücklagen,
• Ansprüche auf Miet- und Pachtzahlungen,
• Ansprüche auf Zahlung von Hausgeldern,
• Sonderumlagen,
• Ansprüche auf Schadensersatz,
• von der Gemeinschaft angeschaffte Immobilien,
• die Verwaltungsunterlagen,
• bevorratetes Heizöl,
• gemeinschaftliche Werkzeuge, Gartengeräte.

Daneben gehört aber auch eine zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragene Zwangshypothek zur Sicherung einer Forderung zum Gemeinschaftsvermögen.

Verbindlichkeiten

Zum Gemeinschaftsvermögen gehören als negative Komponenten insbesondere die Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Zu diesen Verbindlichkeiten gehören sämtliche Ansprüche gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von außenstehenden Dritten, wie etwa der Werklohn des Handwerkers, Ansprüche von Versorgungsunternehmen oder aber auch das Verwalterhonorar.

Ansprüche einzelner Wohnungseigentümer

Daneben gehören zu den gemeinschaftlichen Verbindlichkeiten auch Ansprüche der einzelnen Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft. Hierbei kann es sich um folgende Ansprüche handeln:

• Ansprüche aus einer Notgeschäftsführung,
• Schadensersatzansprüche wegen Schäden im Sondereigentum wegen unterlassener Beschlussfassung über erforderliche Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum und
• Rückzahlungsansprüche nach Beschlussfassung über die auf Grundlage der Jahresabrechnung beschlossenen Beitragsanpassungen, soweit eine positive Abrechnungsspitze besteht.

[1] AG Wiesbaden, Urteil v. 1.7.2022, 92 C 3463/21, ZMR 2022, 756.

6.1 Erhaltungsrücklage

Zunächst ist der Ist-Bestand der Erhaltungsrücklage (vor Inkrafttreten des WEMoG: "Instandhaltungsrücklage" oder "Instandhaltungsrückstellung") anzugeben. Nach den Vorstellungen des Gesetzgebers müssen insoweit zunächst keine weiteren Informationen gegeben werden, wie beispielsweise zu offenen Forderungen, also ausstehenden Beitragszahlungen auf die Rücklage, oder zu umgewidmeten Beiträgen zur Liquiditätssicherung. Allerdings sind entsprechende Angaben bei der Darstellung des tatsächlich vorhandenen wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zu machen. Nach früherer Rechtslage waren im Rahmen der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch Beitragsrückstände der Wohnungseigentümer auszuweisen. Dies ist weiter der Fall, aber eben nicht im Rahmen der Ausweisung des Ist-Bestands. Weiter waren nach früherer Rechtslage im Rahmen der Darstellung der Entwicklung der Instandhaltungsrücklage auch Angaben über etwaige Rücklagenentnahmen zur Liquiditätssicherung zu machen. Dies ist zwar nicht mehr erforderlich, entsprechende Angaben werden allerdings grundsätzlich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.

6.2 Weiter gebildete Rücklagen

Die Wohnungseigentümer haben nach §§ 28 Abs. 1 Satz 1, 19 Abs. 2 WEGdie Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten.^[1] Auch derartige zusätzlich gebildete Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B. Beitragsrückstände von Wohnungseigentümern oder eine Umwidmung der Beiträge für andere Zwecke erübrigen. Diese sind allerdings dann bei der Darstellung des tatsächlich vorhandenen wesentlichen Gemeinschaftsvermögens zu machen.

[1] Siehe Blankenstein, Wirtschaftsplan.

6.3 Tatsächlich vorhandenes Vermögen

Daneben muss der Vermögensbericht eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthalten. Das wesentliche Vermögen umfasst insbesondere

1. alle Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einzelne Wohnungseigentümer und Dritte,
2. alle Verbindlichkeiten,
3. sonstige Vermögensgegenstände.

6.3.1 Forderungen der Gemeinschaft

In erster Linie sind sämtliche Forderungen der Gemeinschaft gegen einzelne Wohnungseigentümer darzustellen. Hierzu zählen

• Hausgeldrückstände, also Rückstände auf

  • den Wirtschaftsplan,
  • beschlossene Sonderumlagen,
  • beschlossene Jahresabrechnungen.
• Beitragsrückstände zur Erhaltungsrücklage,
• Beitragsrückstände zu sonstigen gebildeten Rücklagen.

Weiter sind auch Forderungen der Gemeinschaft gegen gemeinschaftsfremde Dritte darzustellen. Hierbei kann es sich um

• ausstehende Versicherungsleistungen,
• Mietrüc...