Wirtschaftsplan (WEMoG) / 1.3 Erstellungs-/Vorlagefrist

Hauptzweck des Wirtschaftsplans ist es, die Hausgeldvorschüsse für das laufende Kalenderjahr oder die konkrete anderweitig vereinbarte Wirtschaftsperiode festzulegen. Aus diesem Grund hat der Verwalter den Wirtschaftsplan

• vor oder
• jedenfalls zu Beginn der betreffenden Wirtschaftsperiode zu erstellen.^[1]

Da die Kosten der Vorwirtschaftsperiode aufschlussreich für den Planungszeitraum sind, ist allgemein anerkannt, dass der Verwalter den Wirtschaftsplan nicht vor Beginn der maßgeblichen Wirtschaftsperiode zur Beschlussfassung vorlegen muss. Durchaus sinnvoll kann es jedenfalls sein, die Ergebnisse der Jahresabrechnung der Vorwirtschaftsperiode als Grundlage für die Kostenschätzung des Wirtschaftsplans zu nehmen.

Die Pflicht zur Vorlage des Wirtschaftsplans wird jedenfalls

• in den ersten 3 Monaten der jeweiligen Wirtschaftsperiode,
• spätestens aber nach 6 Monaten fällig.^[2]

Das bedeutet für eine Wirtschaftsperiode, die mit dem Kalenderjahr übereinstimmt, dass der Verwalter verpflichtet ist, der Wohnungseigentümerversammlung den Wirtschaftsplan nach Möglichkeit bis Ende März, spätestens jedoch bis Ende Juni eines Kalenderjahrs zur Beschlussfassung vorzulegen. Eine Vorlage im Dezember ist deutlich verspätet.^[3] Nichtig ist der Beschluss über die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans dann allerdings nicht, da das Merkmal "voraussichtlich" in § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht kompetenzbegründend ist.^[4]

Er dürfte in einem solchen Fall nicht einmal erfolgreich anfechtbar sein. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass der Wirtschaftsplan sogar nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnung durch einen Zweitbeschluss ersetzt werden kann, wenn Zweifel an seiner Wirksamkeit bestehen.^[5] Maßgeblich ist aber zu berücksichtigen, dass im Hinblick auf die für die Wirtschaftsperiode zu erstellende Jahresabrechnung keine Abrechnungsspitze gebildet werden kann, da es schlicht an der Position "Sollvorauszahlungen nach Wirtschaftsplan" mangelt, die in Saldierung mit den tatsächlichen Kosten gerade die Abrechnungsspitze bildet.^[6]

Wirtschaftsplan für bereits abgelaufene Wirtschaftsperiode

Die Erstellung eines Wirtschaftsplans nach Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsperiode für die abgelaufene Wirtschaftsperiode wurde als den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechend angesehen.^[7] Vereinzelt wurde sogar von der Nichtigkeit des entsprechenden Genehmigungsbeschlusses ausgegangen.^[8]

Gerade aber im Hinblick darauf, dass Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer auf Grundlage der Jahresabrechnung nur im Hinblick auf die Abrechnungsspitze entstehen, muss es dem Verwalter möglich sein, einen Wirtschaftsplan auch für eine bereits abgelaufene Wirtschaftsperiode zu erstellen und die sich hieraus ergebenden Vorschüsse zur Genehmigungsbeschlussfassung zu stellen.^[9] Die Problematik ist jedenfalls auch auf Grundlage der Neuregelungen durch das WEMoG nicht gelöst und bedarf höchstrichterlicher Klärung durch den BGH. So dieser^[10] bereits eine Zweitbeschlussfassung über den Wirtschaftsplan nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung für zulässig erachtet, dürfte aus vorerwähnten Gründen auch nichts gegen eine entsprechende Erstbeschlussfassung sprechen.

Was tun nach Übernahme einer neuen Verwaltung?

Für den Fall, dass der Verwalter erst im Lauf einer Wirtschaftsperiode sein Amt antritt und vom Vorverwalter ein gültiger Wirtschaftsplan nicht erstellt wurde oder aber ein solcher in Ermangelung eines Vorverwalters nicht vorhanden ist und somit auch kein Beschluss über die zu leistenden Vorschüsse gefasst wurde, ist der Verwalter verpflichtet, für das jeweilige Rumpfwirtschaftsjahr einen auf den verbleibenden Zeitraum bezogenen Wirtschaftsplan vorzulegen.^[11]

[1] BGH, Urteil v. 14.12.2018, V ZR 2/18, MDR 2019, 601; KG Berlin, Beschluss v. 29.4.2002, 24 W 26/01, WuM 2002, 389.

[2] BayObLG, Beschluss v. 13.12.2001, 2Z BR 93/01, ZMR 2002, 525.

[3] BayObLG, a. a. O.

[4] AG Mannheim, Urteil v. 15.5.2009, 4 C 18/09, juris.

[5] BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13, NJW 2014, 2197.

[6] Vgl. LG Hamburg, Urteil v. 11.3.2015, 318 S 133/14, ZMR 2015, 784.

[7] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 19.11.2020, 2-13 S 137/19, ZMR 2021, 145; LG Saarbrücken, Urteil v. 21.6.2013, 5 S 141/12, ZMR 2014, 149.

[8] OLG Schleswig, Beschluss v. 13.6.2001, 2 W 7/01, NZM 2002, 302.

[9] LG Hamburg, Urteil v. 22.2.2017, 318 S 46/15, ZWE 2017, 323.

[10] BGH, Urteil v. 4.4.2014, V ZR 168/13, NJW 2014, 2197.

[11] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 1.3.2000, 3 W 270/99, ZMR 2000, 868.