Leitsatz (amtlich)
1. Der Veräußerer einer durch Umgestaltung eines Altbaus geschaffenen Eigentumswohnung haftet für Sachmängel nach den Regeln des Werkvertragsrechts.
2. Eine endgültige und ernstliche Erfüllungsverweigerung kann auch im prozessualen Bestreiten jeglicher Verantwortlichkeit unter Berufung auf einen Gewährleistungsausschluss liegen.
3. Ein Gewährleistungsausschluss ist bei Kaufverträgen über Eigentumswohnungen, die durch Umgestaltung von Altbauten geschaffen wurden, nur wirksam, wenn der Notar den Erwerber eingehend und ausführlich über die Folgen des Haftungsausschlusses belehrt hat. Dies hat der Veräußerer zu beweisen.
Verfahrensgang
LG Saarbrücken (Urteil vom 11.12.2002; Aktenzeichen 6 O 2/02) |
Nachgehend
Tenor
I. Auf die Berufung der Kläger wird das am 11.12.2002 verkündete Urteil des LG Saarbrücken (6 O 2/02) abgeändert und wie folgt neu gefasst:
"Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 109.927,75 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz des Bürgerlichen Gesetzbuchs seit dem 23.1.2002 zu zahlen und zwar Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe des im Wohnungsgrundbuch von Band, Blatt, eingetragenen 310,557/1.000-Miteigentumsanteils an dem Grundstück Gemarkung, Flur, Flurstück Nr., Gebäude- und Freifläche" groß 15,56 Ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3, bestehend aus Treppenhaus, Flur, Wohnküche, Balkon, Esszimmer, Flur, Elternzimmer, Kinderzimmer, Wohnzimmer, Bad/WC/Dusche und Arbeitszimmer (Büro) im Dachgeschoss, dem Treppenhaus im Erdgeschoss sowie Garage und einem Kellerraum im Kellergeschoss (Aufteilungsplan Nr. 3 im gelbfarbigen Kreis gekennzeichnet) mit Sondernutzungsrecht an
a) dem im Aufteilungsplan mit "ABST" gekennzeichneten Raum im Kellergeschoss und
b) der unbebauten Grundstücksfläche zwischen der Straße "" und der Garage Nr. 3."
II. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 115 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, falls nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 115 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Gründe
A. Die Kläger begehren von dem Beklagten Wandelung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung, hilfsweise Zahlung von Mängelbeseitigungskosten.
Die Kläger erwarben von dem Beklagten durch notariellen Kaufvertrag vom 7.7.2000 (Urk. Nr. des Notars D. - Bl. 8 d.A.) die im Wohnungsgrundbuch von (Band, Blatt) eingetragene Eigentumswohnung (310,557/1.000-Miteigentumsanteil an dem Grundstück Gemarkung, Flur, Flurstück Nr., Gebäude- und Freifläche" groß 15,56a, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 3 des Aufteilungsplans) (Bl. 2 f u. 137 d.A.). Bei dem Anwesen handelt es sich um die sog. Wirtewohnung der ehemaligen Gastwirtschaft ... (Bl. 48 d.A.).
Als Kaufpreis wurde in dem notariellen Vertrag ein Betrag von 198.000 DM angegeben. Unter Berücksichtigung einer mitverkauften Küche vereinbarten die Parteien außerhalb der Urkunde einen Kaufpreis von insgesamt 215.000 DM, welcher von den Klägern an den Beklagten gezahlt wurde (Bl. 3 u. 61 d.A.).
In dem Kaufvertrag finden sich bezüglich der Gewährleistung u.a. folgende Regelungen (Bl. 16 d.A.):
"Gewährleistung, Rechts- und Sachmängel
1. Für die von der Modernisierung des Kaufgegenstandes unberührt gebliebene Altbausubstanz wird eine verschuldensunabhängige Sachmängelgewährleistung ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet jedoch für grob fahrlässiges oder vorsätzliches Unterlassen von notwendigen Renovierungsarbeiten an der Altbausubstanz.
2. für die im Zusammenhang mit dem Umbau erbrachten Bauleistungen, Architekten- und Ingenieurleistungen gilt das Gewährleistungsrecht des BGB. Danach verjähren Gewährleistungsansprüche innerhalb fünf Jahren, ab der jeweiligen Abnahme (Übergabe) bei Bauwerken, ein Jahr bei Arbeiten am Grundstück. Im Einzelnen wird vereinbart:
a) wegen aller bei der Abnahme festgestellter und innerhalb der fünfjährigen Verjährungsfrist aufgetretener Mängel hat der Käufer zunächst einen Anspruch auf Nachbesserung.
b) bei Fehlschlagen der Nachbesserung kann der Käufer Herabsetzung des Kaufpreises (Minderung) verlangen, während ein Anspruch auf Rückgängigmachung des Vertrages (Wandelung) ausgeschlossen wird, soweit dies gesetzlich zulässig ist.
c) Unberührt bleiben die gesetzlichen Schadensersatzansprüche; für Mangelfolgeschäden wird jedoch die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt.
...
7. ... Für sichtbare und verborgene Sachmängel haftet Verkäufer nicht; er versichert hierzu, dass ihm solche Sachmängel auch nicht bekannt sind. Besondere Eigenschaften des Kaufgegenstandes sichert der Verkäufer nicht zu. Er versichert jedoch, dass er den Umbau nach den anerkannten Regeln der Baukunst und dem gegenwärtigen Stand der Technik einwandfrei und fachgerecht unter Beachtung und Einhaltung der einschlägigen ba...
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