BGH Urteil vom 25.01.2008 - V ZR 118/07 | VerwalterPraxis | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rückzahlung einer Resevierungspauschale. Verjährung von gesetzlichen Ansprüchen. Nichtiger Vertrag. Unwirksame Reservierungsvereinbarung über ein Grundstück

Leitsatz (amtlich)

a) § 196 BGB ist auch auf gesetzliche Ansprüche anwendbar. Dazu gehören Ansprüche aus der Rückabwicklung von (nichtigen) Verträgen.

b) Gesetzliche Ansprüche können i.S.v. § 196 BGB in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zueinander stehen. Das gilt insb. für die beiderseitigen Ansprüche aus der Rückabwicklung eines (nichtigen) Vertrags.

c) Ein Anspruch auf die Gegenleistung unterliegt der Verjährungsfrist des § 196 BGB auch dann, wenn die Leistung nicht erbracht wird.

Normenkette

BGB § 196

Verfahrensgang

OLG Rostock (Urteil vom 05.04.2007; Aktenzeichen 7 U 126/06)

LG Rostock (Entscheidung vom 11.08.2006; Aktenzeichen 10 O 55/05)

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 7. Zivilsenats des OLG Rostock vom 5.4.2007 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

[1] Die Klägerin und ihr damaliger Lebensgefährte schlossen am 7.10.1998 eine als "Verbindliche Reservierungsvereinbarung" bezeichnete privatschriftliche Vereinbarung. Darin sagten die Beklagten der Klägerin und ihrem damaligen Lebensgefährten gegen Zahlung einer Reservierungspauschale von 30.000 DM eine verbindliche unwiderrufliche Reservierung für die noch zu vermessende Teilfläche eines näher bezeichneten Grundstücks zu einem näher bestimmten Preis zu. Die Reservierungspauschale sollte mit der Unterzeichnung der Vereinbarung fällig sein, auf den Grundstückskaufpreis verrechnet werden und "Bestandteil des Grundstückspreises" sein; die "restliche Kaufsumme" sollte spätestens zehn Tage nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig werden. Die Reservierung sollte einem Vorkaufsrecht gleichgestellt sein. Die Klägerin und ihr Lebensgefährte zahlten sogleich die 30.000 DM. Zu dem Erwerb des Grundstücks kam es nicht.

[2] Im Sommer 2004 stellte die Klägerin fest, dass die Beklagten das reservierte Grundstück ohne Wissen der Klägerin (oder ihres früheren Lebensgefährten) teilweise anderweitig verkauft hatten. Sie verlangt aus eigenem und abgetretenem Recht ihres Lebensgefährten Rückzahlung der Reservierungspauschale. Die Beklagten berufen sich auf Verjährung.

[3] Das LG hat der am 11.2.2005 eingegangenen Klage stattgegeben. Die Berufung der Beklagten gegen ihre Verurteilung zur Rückzahlung der Reservierungspauschale hat das OLG zurückgewiesen (ZGS 2007, 272). Dagegen richtet sich die von dem OLG zugelassene Revision der Beklagten, mit welcher sie weiterhin eine Abweisung der Klage erreichen möchten. Die Klägerin beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

Entscheidungsgründe

[4] Das Berufungsgericht hält die Klage für begründet. Die überwiegenden Gründe sprächen zwar dafür, dass die Reservierungsvereinbarung unwirksam sei, weil sie nach § 313 BGB a.F. notariell habe beurkundet werden müssen. Das könne aber offen bleiben. Sei die Vereinbarung wirksam, folge der Anspruch aus verschuldeter Unmöglichkeit gem. §§ 325 Abs. 1 Satz 3, 323 Abs. 3 BGB a.F. i.V.m. §§ 812, 818 BGB. Die Beklagten hätten nicht dargelegt, dass sie nach deren Verkauf noch in der Lage seien, der Klägerin und ihrem Lebensgefährten die reservierte Teilfläche zu verschaffen. Dieser Anspruch sei erst 2004 entstanden, seine Verjährung durch die Klage rechtzeitig gehemmt worden. Sei der Vertrag aber formnichtig, folge der Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Er sei dann zwar mit der Zahlung der Reservierungspauschale entstanden, aber ebenfalls nicht verjährt. Der Anspruch unterliege nämlich nicht der regelmäßigen Verjährung nach §§ 195, 199 BGB, sondern der Sonderverjährung nach § 196 BGB, weil es sich bei diesem um einen Anspruch auf die Gegenleistung für die Übertragung des Rechts an einem Grundstück handele.

II.

[5] Diese Erwägungen halten einer rechtlichen Prüfung stand. Die Klage ist begründet.

[6] 1. Ein vertraglicher Anspruch auf Ersatz der Reservierungspauschale stehen der Klägerin und ihrem früheren Lebensgefährten allerdings nicht zu, weil die Reservierungsvereinbarung nicht, wie geboten, notariell beurkundet worden und deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig ist.

[7] a) Nach dem hier gem. Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB noch anwendbaren § 313 Satz 1 BGB a.F. (jetzt: § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) bedarf ein Vertrag der notariellen Beurkundung, wenn er die Verpflichtung einer Vertragspartei enthält, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Eine solche Verpflichtung muss nicht darauf gerichtet sein, das Grundeigentum sogleich zu veräußern oder zu erwerben (Palandt/Grüneberg, BGB, 67. Aufl., § 311b Rz. 11). Auch eine bedingte Verpflichtung genügt (BGH BGHZ 57, 394, 396; OLG Celle NJW 1977, 52; Bamberger/Roth/Gehrlein, BGB, 2. Aufl., § 311b Rz. 13). Beurkundungspflichtig ist deshalb auch ein Vorvertrag, wenn er eine Partei bereits verpflichtet (BGH BGHZ 82, 398, 403; 97, 147, 153 f.; PWW/Medicus, BGB, 2. Aufl., § 311b Rz. 4). Das gleiche gilt für einen Vertrag, mit dem ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden soll (BGH, Urt. v. 17.5.1967 - V ZR 96/64, DNotZ 1968, 93; BGH, Urt. v. 7.11.1990 - XII ZR 11/89, NJW-RR 1991, 205, 206; RGZ 72, 385, 392 f.; 110, 327, 333; 148, 105, 108; Erman/Grziwotz, BGB, 11. Aufl., § 311b Rz. 42). Die Verpflichtung muss auch nicht unmittelbar auf die Veräußerung oder den Erwerb von Grundeigentum gerichtet sein. Es reicht vielmehr aus, wenn der Vertrag Regelungen enthält, welche an die Nichtveräußerung oder den Nichterwerb des Grundeigentums wesentliche wirtschaftliche Nachteile knüpfen, die mittelbar zur Veräußerung oder zum Erwerb des Grundeigentums zwingen (BGHZ 76, 43, 47; BGH, Urt. v. 1.7.1970 - IV ZR 1178/68, NJW 1970, 1915, 1916; Urt. v. 19.9.1989 - XI ZR 10/89, NJW 1990, 390, 391; Palandt/Grüneberg, a.a.O., § 311b Rz. 13; PWW/Medicus, a.a.O., § 311b Rz. 5).

[8] b) Ob die Reservierungsvereinbarung eine unmittelbare oder mittelbare Veräußerungs- oder Erwerbsverpflichtung enthält, hat das Berufungsgericht offen gelassen. Die dazu erforderliche Auslegung der Vereinbarung kann der Senat nachholen, da das Berufungsgericht die notwendigen Feststellungen getroffen hat und zusätzliche Erkenntnisse nicht zu erwarten sind. Sie ergibt, wozu auch das Berufungsgericht neigt, dass die Vereinbarung sowohl eine Veräußerungspflicht der Beklagten als auch eine Erwerbspflicht der Erwerber enthält, die sie nach § 313 BGB a.F. beurkundungspflichtig machen.

[9] c) In der Reservierungsvereinbarung haben sich die Beklagten zwar nicht unmittelbar dazu verpflichtet, den Erwerbern das Eigentum an der reservierten Teilfläche zu übertragen. Der Revisionserwiderung ist auch zuzugeben, dass die Verpflichtung, ein Grundstück keinem anderen als dem Versprechensempfänger zu veräußern, nicht nach § 313 Satz 1 BGB a.F. (oder § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) beurkundungspflichtig ist (BGH BGHZ 31, 13, 19; BGHZ 103, 235, 238; BGH, Urt. v. 20.3.1963 - V ZR 89/62, NJW 1963, 1602, 1603; Erman/Grziwotz, a.a.O., § 311b Rz. 8). Dabei sind die Parteien aber nicht stehen geblieben. Sie haben die Reservierung nicht befristet und die reservierte Teilfläche sowie Umfang und Fälligkeit des Kaufpreises festgelegt. Die angestrebte "verbindliche Reservierung" ließ sich auch nur erreichen, wenn die Beklagten auf Verlangen der Klägerin zur Veräußerung der Teilfläche verpflichtet waren. Diesen Gestaltungswillen haben sie sinnfällig damit beschrieben, dass die Reservierung die "Wirkungen eines Vorkaufsrechts" haben sollte. Auch wenn sie hiermit nicht die Einräumung eines Vorkaufsrechts im technischen Sinne angestrebt haben sollten, wie die Revisionserwiderung meint, so haben sie doch eine, wenn auch durch das Kaufverlangen der Erwerber bedingte, Verpflichtung der Beklagten zur Veräußerung der reservierten Teilfläche vereinbart.

[10] d) Ob die Vereinbarung auch deshalb der Beurkundung bedurfte, weil sie die Klägerin wirtschaftlich zum späteren Erwerb zwang und deshalb eine mittelbare Erwerbsverpflichtung enthielt, bedarf keiner Entscheidung.

[11] e) Die Reservierungsvereinbarung verstößt gegen § 313 Satz 1 BGB a.F. und ist deshalb nach § 125 Satz 1 BGB nichtig. Anhaltspunkte dafür, dass diese Folge für die Klägerin oder ihren früheren Lebensgefährten schlechthin unerträglich wäre (zu diesem Erfordernis: BGH, Urt. v. 16.7.2004 - V ZR 222/03, NJW 2004, 3330, 3331) und den Beklagten deshalb die Berufung auf die Unwirksamkeit der Vereinbarung versagt sein könnte, hat die Klägerin nicht vorgetragen. Sie sind auch sonst nicht ersichtlich.

[12] 2. Die Beklagten sind der Klägerin aber aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 und 2 BGB zur Herausgabe der Reservierungspauschale verpflichtet.

[13] a) Die Klägerin hat die Reservierungspauschale nämlich ohne Rechtsgrund gezahlt, weil die Reservierungsvereinbarung Grundlage der Zahlung war und die Vereinbarung unwirksam ist. Ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass sie dabei gewusst hat, nicht zur Zahlung verpflichtet zu sein, und ihr Anspruch deshalb an § 814 BGB scheitern könnte, haben die Beklagten nicht vorgetragen. Die Klägerin mag aufgrund ihrer beruflichen Tätigkeit Erfahrung mit Reservierungsvereinbarungen und auch Kenntnis der Umstände gehabt haben, aus denen sich die Formnichtigkeit der vorliegenden Reservierungsvereinbarung ergibt. Ein Bereicherungsanspruch ist nach § 814 BGB nur ausgeschlossen, wenn der Bereicherungsgläubiger positive Kenntnis von der Nichtschuld hat, aus den ihm möglicherweise bekannten Umstände mithin im Rahmen einer Parallelwertung in der Laiensphäre auch die richtigen Schlüsse gezogen hat (BGH, Urt. v. 7.5.1997 - IV ZR 35/96, NJW 1997, 2381, 2382; v. 20.7.2005 - VIII ZR 199/04, NJW-RR 2005, 1464, 1466; BAG NZA 2005, 814, 816). Das hat die Klägerin bestritten. Die Revision verweist nicht auf Vortrag der Beklagten, aus dem sich das Gegenteil ergibt.

[14] b) Einer Zahlungsverpflichtung der Beklagten steht auch nicht entgegen, dass sie diese teilweise für die Renovierung ihres Hauses verbraucht haben. Sie haben damit nämlich die Aufwendung entsprechender eigener Mittel erspart und bleiben deshalb bereichert. Sie haben nach § 818 Abs. 2 BGB hierfür in entsprechendem Umfang Ersatz in Geld zu leisten.

[15] c) Der Anspruch ist auch nicht verjährt.

[16] aa) Seine Verjährung richtet sich gem. Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB nach dem vom 1.1.2002 an geltenden Recht, weil er vor diesem Tag entstanden, aber noch nicht verjährt war. Er unterliegt nicht der regelmäßigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB, sondern, wie das Berufungsgericht im Ergebnis zutreffend entschieden hat, der - bei Klageeinreichung noch nicht abgelaufenen - besonderen Verjährungsfrist von zehn Jahren nach § 196 BGB.

[17] bb) Nach § 196 BGB verjähren in zehn Jahren Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sowie auf Begründung, Übertragung oder Aufhebung eines Rechts an einem Grundstück oder auf Änderung des Inhalts eines solchen Rechts, also nach § 873 BGB zu erfüllende Ansprüche, sowie Ansprüche auf die Gegenleistung. Auf einen Anspruch auf Herausgabe einer ohne Rechtsgrund geleisteten Zahlung, um den es hier geht, ist diese Regelung deshalb nur anwendbar, wenn die rückabzuwickelnde Zahlung als Gegenleistung für einen Vertrag über ein Recht an einem Grundstück zu qualifizieren ist.

[18] cc) Eine solche Einordnung des Anspruchs der Klägerin scheitert nicht daran, dass er der Rückabwicklung einer gescheiterten Vereinbarung dient.

[19] (1) Ob die Vorschrift auch Rückabwicklungsansprüche erfasst, ist allerdings umstritten. Nach herrschender Ansicht erfasst § 196 BGB nicht nur vertragliche Ansprüche, die nach § 873 BGB zu erfüllen sind, sondern auch gesetzliche und diese auch dann, wenn es sich um Sekundäransprüche handelt (Erman/Schmidt-Räntsch, a.a.O., § 196 Rz. 4; Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 196 Rz. 5; PWW/Kesseler, a.a.O., § 196 Rz. 3; Grothe in MünchKomm/BGB, 5. Aufl., § 196 Rz. 5; Staudinger/Peters, BGB [2003], § 196 Rz. 9). Teilweise wird demgegenüber die Ansicht vertreten, Ansprüche auf Rückabwicklung von Verträgen seien hiervon auszunehmen, weil die Schwierigkeiten beim Vollzug solcher Ansprüche, die Anlass für die Regelung gegeben hätten, hier nicht bestünden (LG Rottweil NJW-RR 2007, 452, 453; AnwK/Mansel/Stürner, a.a.O., § 196 Rz. 29; Bamberger/Roth/Henrich, § 196 Rz. 3). Träfe das zu, wäre nicht nur die Rückabwicklung der Verfügung über das Grundstück aus dem Anwendungsbereich des § 196 BGB ausgenommen, sondern auch die Rückabwicklung der geleisteten Zahlung. Diese könnte dann nämlich keine Gegenleistung sein.

[20] (2) Dem folgt der Senat nicht. Die Vorschrift stellt allein auf den Inhalt, nicht aber auf den Grund des Anspruchs ab. Sie geht damit auch nicht über das angestrebte Ziel hinaus. Mit der Sonderverjährung für die beschriebenen Ansprüche hat der Gesetzgeber nach den Materialien den Besonderheiten dieser Ansprüche Rechnung tragen wollen. Diese Besonderheiten hat der Gesetzgeber nach der Begründung des Gesetzentwurfs (BT-Drucks. 14/6040, 105) vor allem darin gesehen, dass die Erfüllung von Ansprüchen über Rechte an Grundstücken nicht allein von dem Schuldner, sondern von der Mitwirkung staatlicher Stellen abhängt. Verfügungen über ein Grundstück oder ein Recht an einem Grundstück setzten deren Eintragung in das Grundbuch voraus. Diese könne sich verzögern, auch wenn der Schuldner alles seinerseits Erforderliche veranlasst habe. Es könne eine Teilungsvermessung erforderlich, aber nicht schnell zu erreichen sein. Die Erteilung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung könne sich in die Länge ziehen. Nicht zuletzt brauche das Grundbuchamt selbst Zeit zur Prüfung. Darin unterscheiden sich Rückabwicklungsansprüche nicht substantiell von Erfüllungsansprüchen. Zwar mag sich das Verzögerungspotential bei Vermessung und steuerlicher Prüfung verringern, etwa weil das zu teilende Grundstück bereits geteilt und bei der Rückabwicklung eines Vertrags Grunderwerbsteuer nicht zu zahlen ist. Es können sich aber neue Verzögerungsgefahren etwa daraus ergeben, dass das zurückzuübertragende Grundstück mit anderen Grundstücken verschmolzen worden und erneut zu teilen oder dass es lastenfrei zu machen ist. Vor allem aber ändert sich nichts daran, dass auch die Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts im Grundbuch zu vollziehen ist und sich der Grundbuchvollzug verzögern kann. Das entzieht einer teleologischen Reduktion der Vorschrift den Boden.

[21] dd) Die Anwendung des § 196 BGB auf einen Bereichungsanspruch scheitert auch nicht daran, dass bei einem solchen Anspruch ein Gegenseitigkeitsverhältnis nicht besteht. Zur Beschreibung eines "Anspruchs auf die Gegenleistung" wird zwar teilweise auf den dem Vertragsrecht entlehnten Begriff des Synallagma Bezug genommen (Bamberger/Roth/Henrich, a.a.O., § 196 Rz. 11; Erman/Schmidt-Räntsch, a.a.O., § 196 Rz. 5; PWW/Kesseler, a.a.O., § 196 Rz. 6; im Ansatz auch Grothe in MünchKomm/BGB, a.a.O., § 196 Rz. 7). Die Wechselbezüglichkeit der Ansprüche, die damit angesprochen wird, ist aber nicht auf vertragliche Ansprüche begrenzt. Sie kann auch bei gesetzlichen Ansprüchen vorliegen. Deshalb ist etwa anerkannt, dass § 196 BGB auch auf die Rückabwicklungsansprüche aus einem nichtigen Grundstückskaufvertrag anwendbar ist (Staudinger/Peters, a.a.O., § 196 Rz. 11; im Ergebnis auch Grothe in MünchKomm/BGB, a.a.O.).

[22] ee) Diese Voraussetzungen liegen hier vor.

[23] (1) Die gescheiterte Reservierungsvereinbarung enthielt die Verpflichtung zur Übertragung des Eigentums an der reservierten Teilfläche. Die Beklagten haben sich darin zwar nicht unmittelbar zur Übertragung des Eigentums an der Teilfläche verpflichtet. Es mag auch zweifelhaft sein, ob sie der Klägerin ein Vorkaufsrecht eingeräumt haben. Sie haben ihr aber jedenfalls ein Erwerbsrecht eingeräumt. Das wiederum setzt, wie oben dargelegt, eine durch das Ankaufverlangen der Klägerin und den Abschluss des Kaufvertrags bedingte Verpflichtung der Beklagten zur Veräußerung der Teilfläche voraus. Eine solche bedingte Verpflichtung reicht, wie bei § 313 Satz 1 a.F. BGB (= § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) auch bei § 196 BGB aus.

[24] (2) Unerheblich ist auch, dass es nicht zu der beabsichtigten Rechtsänderung an der Teilfläche, sondern lediglich zur Zahlung der Reservierungspauschale gekommen ist. Die Vorschrift sieht eine solche Einschränkung nicht vor und begnügt sich damit, dass der Anspruch in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu einem Anspruch auf, soweit hier von Bedeutung, Übertragung des Eigentums an einem Grundstück steht. Dem entspricht es, dass die Verjährungsfrist für den Übertragungsanspruch nicht davon abhängt, dass es eine Gegenleistung gibt (Erman/Schmidt-Räntsch, a.a.O., § 196 Rz. 6). Nur dieses Verständnis entspricht dem Zweck der Einbeziehung von Ansprüchen auf die Gegenleistung in die Vorschrift. Bei diesem Anspruch ergeben sich zwar die Schwierigkeiten nicht, die den Gesetzgeber zur Einführung der Sonderverjährung veranlasst haben. Ohne die Einbeziehung der Ansprüche auf die Gegenleistung in die Vorschrift hätten sich jedoch unterschiedliche Verjährungsfristen regelmäßig wechselbezüglicher Ansprüche ergeben, was wiederum das Synallagma gestört hätte. Das wollte der Gesetzgeber mit der Einbeziehung auch dieser Ansprüche vermeiden (Beschlussempfehlung der Ausschüsse in BT-Drucks. 14/7052, 179). Dann aber kann es nur darauf ankommen, ob die Ansprüche in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehen.

[25] (3) Ein solches Gegenseitigkeitsverhältnis liegt hier vor.

[26] a) Aus dem Inhalt des Anspruchs selbst lässt es sich allerdings nicht ableiten, weil dieser als Bereicherungsanspruch für sich genommen nicht aussagekräftig ist. Ein Gegenseitigkeitsverhältnis kann sich aber auch aus dem Anlass und dem Zusammenhang ergeben, in dem die rechtsgrundlose Leistung erbracht wurde. Dazu gehört bei der bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung der (gescheiterte) Vertrag, aufgrund dessen die darin vorgesehenen Leistungen erbracht wurden, die rückabgewickelt werden sollen. Anders ließe sich, wie von dem Gesetzgeber angestrebt, nicht erreichen, dass die Ansprüche beider Parteien einer gleich langen Verjährungsfrist unterliegen. Denn der Anspruch auf Rückabwicklung der Verfügung unterläge einer Verjährungsfrist von zehn Jahren, der Anspruch auf Rückabwicklung der Zahlung dagegen, anders als der Zahlungsanspruch aus dem vorgesehenen Vertrag bei dessen Wirksamkeit, der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren. Für einen solchen Unterschied gibt es nach der Grundentscheidung des Gesetzgebers für eine "verjährungsrechtliche Waffengleichheit" keinen Grund.

[27] b) Nach der Reservierungsvereinbarung sollte die Reservierungspauschale nicht nur für das bloße Stillhalten der Beklagten gezahlt werden. Dagegen spricht schon ihre Höhe; die Pauschale macht etwa ein Drittel des vorgesehenen Kaufpreises aus. Sie war vielmehr für das Erwerbsrecht und damit gerade auch für die vorgesehene bedingte Verpflichtung der Beklagten gezahlt worden, der Klägerin auf Verlangen das Eigentum an der reservierten Teilfläche zu übertragen. Nur so ist es zu erklären, dass die Pauschale auf den nach Vertragsschluss zu zahlenden Kaufpreis angerechnet werden sollte. Sie war damit als Gegenleistung für die Übertragung des Eigentums gedacht. Daran ändert das Scheitern der Vereinbarung nichts. Das Gegenseitigkeitsverhältnis setzt sich vielmehr bei ihrer Rückabwicklung fort.

III.

[28] Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 ZPO.