AG München: Alle fünf Jahre darf Vermieter Wohnung besichtigen

Hintergrund: Vermieterin will Wohnung besichtigen

Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter, eine Besichtigung der Wohnung zu dulden.

Die Hausverwaltung hatte der Vermieterin mitgeteilt, dass aus der Wohnung unangenehme Gerüche austreten würden, und die Vermieterin gebeten, sich die Wohnung anzusehen. Daraufhin forderte die Vermieterin den Mieter auf, ihr die Besichtigung der Wohnung zu ermöglichen, um eventuellen Schäden nachgehen zu können. Der Mieter lehnte dies ab und bestritt eine von der Wohnung ausgehende Geruchsbelästigung.

Zuletzt hatte die Vermieterin die Wohnung vor mehr als fünf Jahren besichtigt.

Entscheidung: Alle fünf Jahre darf Vermieter rein

Der Mieter muss eine Wohnungsbesichtigung durch die Vermieterin dulden.

Ein Mieter kann auch ohne besondere vertragliche Absprache verpflichtet sein, den Vermieter zwecks Besichtigung oder zwecks Durchführung notwendiger Arbeiten in die Wohnung zu lassen. Dies ist eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters.

Routinekontrollen und Besichtigungen ohne Anlass sind aber unzulässig. Der Vermieter bedarf eines konkreten sachlichen Grundes, der sich auch aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Mietobjekts ergeben kann. So hat der Vermieter ein Besichtigungsrecht, wenn ernsthafte Anhaltspunkte dafür bestehen, dass ein Schaden eintreten kann, etwa wenn ein muffiger Geruch auf Schimmelbildung hindeutet. Dies war hier der Fall.

Besichtigung in längeren Abständen entspricht ordnungsgemäßer Bewirtschaftung

Abgesehen davon kann die Vermieterin hier auch deshalb eine Besichtigung verlangen, weil seit der letzten Wohnungsbesichtigung mehr als fünf Jahre vergangen sind. Alle fünf Jahre darf ein Vermieter die Wohnung besichtigen, weil dies einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht.

Ein Vermieter kann nicht auf Dauer von seinem Eigentum ausgeschlossen werden, insbesondere von der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu prüfen, um festzustellen, ob Maßnahmen zur Substanzerhaltung erforderlich sind. Wohnraummietverhältnisse sind auf Dauer angelegt und dauern mitunter mehrere Jahrzehnte. Die Pflicht des Mieters, Mängel anzuzeigen, lässt das Kontrollinteresse des Vermieters nicht entfallen. Denn zum einen muss der Mieter nur Mängel anzeigen, zum anderen hat der Vermieter das aus seinem Eigentum folgende Recht, sich selbst über den Zustand seiner Sache informieren zu können.

Daher kann ein Vermieter alle fünf Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen. Denn dies ist der Zeitraum, nach dessen Ablauf normalerweise Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, nach dessen Ablauf also auch bei vertragsgemäßem Verbrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten im Mietobjekt erforderlich sind.

Mieter wird nicht beeinträchtigt

Bei einem Fünfjahreszeitraum wird der Mieter auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt, zumal die Besichtigung vorher anzukündigen ist. Eine Wohnungsbesichtigung alle fünf Jahre ist auch keine Routinekontrolle, wie man dies bei Besichtigungen alle ein oder zwei Jahre annehmen könnte, sondern eine Besichtigung, die einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entspricht. Würde man solche Besichtigungen nicht zulassen, bestünde die Gefahr, dass der Vermieter als Eigentümer auf Jahrzehnte von jeder Kontrolle der in seinem Eigentum stehenden Sachen ausgeschlossen würde. Zudem entscheidet sich die Frage, inwieweit der Mieter in seiner Wohnung sein Leben ohne Kontrolle des Vermieters gestalten kann, nicht danach, ob der Vermieter alle fünf Jahre den Zustand der Wohnung überprüfen kann.

Denn in der Wirklichkeit werden der Vermieter oder dessen Beauftragte viel häufiger die Wohnung betreten, etwa zum Ablesen, Auswechseln, Eichen oder Kontrollieren der Zähler, zum Anbringen von Rauchmeldern und dergleichen mehr, wozu der Gesetzgeber den Vermieter verpflichtet und damit zwingt, die Wohnung des Mieters zu betreten.

(AG München, Urteil v. 8.1.2016, 461 C 19626/15)

Hinweis: Keine höchstrichterliche Entscheidung

Ein anlassloses Besichtigungsrecht alle ein bis zwei Jahre hat der BGH ausdrücklich abgelehnt. Ob der Vermieter wie im vorliegenden Fall in längeren Zeitabständen zur Wohnungsbesichtigung berechtigt ist, ist höchstrichterlich bislang nicht entschieden.