Bauliche Veränderung setzt keinen Substanzeingriff voraus

Hintergrund: Auffällige Solaranlage am Balkon

Eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) verlangt von einem Miteigentümer die Entfernung einer Solaranlage.

Der Wohnungseigentümer hatte die Anlage mit neun Platten über die gesamte Länge seines hofseitigen Balkons installiert. Ob die Anlage vor oder nach Inkrafttreten der WEG-Reform am 1.12.2020 installiert wurde, ließ sich nicht aufklären. Ebenso blieb unklar, ob die Anlage an der Balkonbrüstung oder einer auf dem Balkon stehenden Konstruktion montiert ist.

Die Anlage unterschied sich deutlich in Größe und Farbe von den übrigen Balkonen und war von außen gut sichtbar, nachdem Bäume und Sträucher auf der Hofseite zurückgeschnitten worden waren. Eine Genehmigung der Eigentümergemeinschaft lag nicht vor.

Entscheidung: Eigentümer muss Solaranlage entfernen

Die GdWE kann gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass der Wohnungseigentümer die Solaranlage entfernt.

Für die Frage, ob neues oder altes (bis November 2020 geltendes) Wohnungseigentumsrecht anwendbar ist, wenn ein Eigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung in Anspruch genommen wird, kommt es darauf an, wann die bauliche Veränderung abgeschlossen war. Unerheblich ist hingegen, ob die bauliche Veränderung zunächst verdeckt war, etwa durch Pflanzen, und erst später sichtbar wurde.

Da nicht abschließend geklärt werden konnte, wann der Eigentümer die Solaranlage angebracht hat, blieb offen, ob neues oder altes Recht anwendbar ist. Dies ist hier aber unerheblich, da der Gemeinschaft nach neuem und nach altem Recht gleichermaßen ein Beseitigungsanspruch zusteht.

Rechtslage seit der WEG-Reform

Nach dem reformierten Wohnungseigentumsrecht bedürfen bauliche Veränderungen gemäß § 20 Abs. 1 WEG einer vorherigen Gestattung durch Beschluss.

Fehlt ein solcher Gestattungsbeschluss, ist die bauliche Veränderung rechtswidrig, selbst wenn der Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung hätte. Einen solchen müsste er zunächst durchsetzen (näher hierzu BGH: Bauliche Veränderung nur mit Beschluss).

Bauliche Veränderungen sind Maßnahmen, die über die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Ob hierfür ein Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist oder dauerhafte optische Veränderungen ausreichen, war bisher umstritten.

Der BGH stellt nun klar: Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt nicht zwingend einen Substanzeingriff voraus. Sie kann auch bei einer sonstigen auf Dauer angelegten Maßnahme, die das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage wesentlich verändert, gegeben sein.

Daher stellt die Solaranlage eine bauliche Veränderung dar – unabhängig davon, ob die Module an der Balkonbrüstung montiert sind oder an einer auf dem Balkon stehenden Konstruktion.

Da es an einem Gestattungsbeschluss fehlt, wäre die bauliche Veränderung bei Anwendung des reformierten WEG rechtswidrig. 

Rechtslage vor der WEG-Reform

Nach altem Recht mussten einer baulichen Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG a.F. alle Wohnungseigentümer zustimmen, deren Rechte über das in § 14 Nr. 1 WEG a.F. bestimmte Maß beeinträchtigt wurden. Die erhebliche optische Veränderung der Fassade würde einen solchen Nachteil darstellen. Es hätten daher alle Eigentümer der Maßnahme zustimmen müssen. Da die Zustimmung der anderen Eigentümer fehlte, wäre die bauliche Veränderung auch bei Anwendung des alten Rechts rechtswidrig gewesen.

Neue gesetzliche Privilegierung hilft Eigentümer nicht weiter

Seit Oktober 2024 sind der Stromerzeugung dienende Steckersolargeräte (sogenannte Balkonkraftwerke) als privilegierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG eingestuft, auf die Wohnungseigentümer einen Anspruch haben. Indes ändert dies nichts daran, dass der Eigentümer die Solaranlage entfernen muss.

Nach neuem Recht bedürfen auch privilegierte Maßnahmen zwingend eines Beschlusses, woran es hier fehlt. Ist eine bauliche Veränderung nach altem Recht zu beurteilen, kann sich der betreffende Eigentümer nicht auf Privilegierungen berufen, die ihm nur nach neuem Recht zustünden.

(BGH, Urteil v. 18.7.2025, V ZR 29/24)

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