Mit der Vereinbarung einer Indexmiete lässt sich die jeweilige Miethöhe an die allgemeine Preisentwicklung koppeln.
Indexmiete 2017: Ermittelter Preisindex ist entscheidend
Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex für Deutschland) bestimmt wird. Gesetzlich geregelt ist die Indexmiete in § 557b BGB.
Die Vereinbarung einer Indexmiete kann für Vermieter interessant sein, wenn die Wohnung bereits zur ortsüblichen Vergleichsmiete vermietet wird und „normale“ Mieterhöhungen in absehbarer Zeit nicht möglich erscheinen. Ist hingegen mit einem Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete zu rechnen – etwa in Städten mit starkem Zuzug – können durch die Vereinbarung einer Indexmiete Möglichkeiten zur Mieterhöhung verloren gehen.
Vereinbarung über Indexmiete
Die Vereinbarung über die Indexmiete muss schriftlich getroffen werden und so gefasst sein, dass die Anpassung zu Gunsten beider Vertragspartner wirken kann. Die Klausel muss also so formuliert sein, dass sich die Miete bei einem Anstieg der Bezugsgröße erhöht und bei einem Rückgang der Bezugsgröße vermindert. Die einzig zulässige Bezugsgröße für eine Indexmiete ist der Verbraucherpreisindex für Deutschland. Beiden Vertragspartnern muss es möglich sein, sich auf eine Veränderung der Bezugsgröße zu berufen.
Indexmiete Tabelle: Verbraucherpreise für Deutschland
Die Parteien können die Indexmiete auch so ausgestalten, dass eine Anpassung erst möglich ist, wenn sich der Verbraucherpreisindex um einen bestimmten Prozentsatz oder eine bestimmte Indexpunktzahl geändert hat.
Um eine Änderung der Miete wegen einer Änderung des Indexwertes geltend zu machen, muss eine Vertragspartei tätig werden. Hier unterscheidet sich die Indexmiete von der Staffelmiete, bei der die Mieterhöhung zu den vereinbarten Zeitpunkten von selbst eintritt. Die Partei, die eine Änderung der Miete wegen einer Änderung der Bezugsgröße verlangt, muss dies der anderen Vertragspartei in Textform mitteilen. Zumeist wird dies der Vermieter nach einem Anstieg des Verbraucherpreisindex sein.
In der Erklärung müssen die Änderung des Preisindexes und die jeweilige Miete oder der Anstieg angegeben werden. Um die Änderung des Preisindexes darzulegen, müssen der Ausgangswert zu Mietbeginn beziehungsweise zum Zeitpunkt der letzten Anpassung und der aktuelle Indexwert angegeben werden. Die Erklärung über eine Änderung/Erhöhung einer Indexmiete ist wesentlich einfacher als eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, die der Vermieter ausführlich begründen muss, etwa mit einem Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
Indexmiete berechnen: Beispiel für Anpassungen
Die Änderung der Indexmiete wird folgendermaßen berechnet:
(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) - 100 = prozentuale Erhöhung
Beispiel: Berechnung der Miethöhe bei der Indexmiete
Letzte Anpassung der Miete zum 1.1.2015 auf 700 Euro
Verbraucherpreisindex Januar 2015: 105,6 Punkte
Verbraucherpreisindex Januar 2017: 108,1 Punkte
(108,1 : 105,6 x 100) – 100 = 2,37 Prozent Erhöhung
Im Beispiel ist also eine Mieterhöhung um 16,59 Euro auf 716,59 Euro möglich.
Die geänderte Miete ist ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung fällig.
Um eine Änderung der Miete verlangen zu können, muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert sein, von Mieterhöhungen nach Modernisierungen, die eingeschränkt zulässig sind und Erhöhung der Betriebskosten abgesehen. Die Jahresfrist läuft ab dem Mietbeginn oder dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung eingetreten ist. Die Frist muss bei Zugang der Erhöhungserklärung abgelaufen sein. Eine vor Ablauf der Jahresfrist abgegebene Erklärung ist unwirksam.
Miete Indexanpassungen: Andere Erhöhungen gelten
Bei vereinbarter Indexmiete ist – wie bei der Staffelmiete – eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Hingegen ist eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB mit Einschränkungen möglich. Dies dann, wenn die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt worden sind, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies können Maßnahmen aufgrund behördlicher Anordnungen oder gesetzlicher Gebote sein, etwa der Einbau von Wärmezählern oder Heizkostenverteilern auf Grundlage der Heizkostenverordnung oder Erneuerung der Heizung wegen verschärfter Abgasvorschriften.
Erhöhungen von Betriebskostenpauschalen nach § 560 BGB wegen gestiegener Betriebskosten sind auch bei vereinbarter Indexmiete möglich.
Indexmiete und Mietpreisbremse
In Gebieten, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das gilt auch für die Ausgangsmiete bei einer Indexmietvereinbarung. Bei Mieterhöhungen aufgrund eines gestiegenen Verbraucherpreisindexes greift die Mietpreisbremse allerdings nicht.
Indexmiete: Gesetzliche Grundlagen
§ 557b BGB Indexmiete
(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).
(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.
(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.
(4) Die §§ 556d bis 556g sind nur auf die Ausgangsmiete einer Indexmietvereinbarung anzuwenden.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
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