Die Erklärung einer Mieterhöhung, genauer gesagt eines Mieterhöhungsverlangens, fordert Vermietern einiges ab. Die Erklärung muss ausführlich begründet werden und Formalia sind einzuhalten.
Für Vermieter, die sich nicht immer aufs Neue mit dem Thema Mieterhöhung und dem damit verbundenen Aufwand auseinandersetzen wollen, kann es interessant sein, mit dem Mieter eine Staffelmiete zu vereinbaren. Eine Staffelmietvereinbarung ermöglicht automatisch steigende Mieten und in Gebieten mit Mietpreisbremse kann eine Staffelmiete vorteilhaft sein. Allerdings geht auch etwas Flexibilität verloren: Während der Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung sind „normale“ Mieterhöhungen anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete sowie Modernisierungsmieterhöhungen ausgeschlossen.
Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist bei der Wohnraummiete und der Gewerbemiete möglich. Eine Staffelmiete kann auch noch nachträglich vereinbart werden. Dies setzt die Zustimmung des Mieters voraus.
Formulierung einer Staffelmietvereinbarung
Bei der Formulierung einer Staffelmiete ist Präzision gefragt: In der Vereinbarung über die Staffelmiete muss die Höhe der einzelnen Mietstaffeln oder zumindest die jeweilige Erhöhung in einem konkreten Geldbetrag angegeben werden. Es reicht nicht aus, die Erhöhungen prozentual anzugeben.
Die Miethöhe muss während der einzelnen Mietstaffeln für mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Sind kürzere Zeiträume vereinbart, macht dies die gesamte Staffelmietvereinbarung unwirksam. Längere Mietstaffeln können vereinbart werden, ebenso solche mit unterschiedlicher Dauer, solange jeweils die Mindestdauer von einem Jahr eingehalten ist.
Laufzeit einer Staffelmietvereinbarung
Eine Staffelmietvereinbarung gilt bis zum Ablauf der letzten vereinbarten Mietstaffel. Nach Ablauf der letzten Mietstaffel wandelt sich das Mietverhältnis dergestalt, dass ab dann die „normalen“ Regeln für eine Mieterhöhung gelten, das heißt, der Vermieter muss die Mieterhöhung verlangen und mit den üblichen Begründungsmitteln wie Mietspiegel oder Vergleichswohnungen begründen.
Um ein „Auslaufen“ einer Staffelmietvereinbarung zu verhindern, ist auch eine Vereinbarung möglich, die die jährlichen Mietsteigerungen ohne Enddatum festlegt. Wichtig ist auch bei einer solchen Vereinbarung, dass die erste Mietstaffel mindestens ein Jahr gilt und die Steigerung als konkreter Geldbetrag ausgewiesen ist. Bei solch einer „endlosen“ Staffelmietvereinbarung ist die Rückkehr ins Vergleichsmietensystem ohne Zustimmung des Mieters nicht möglich.
Form der Staffelmietvereinbarung
Bei der Wohnraummiete ist eine Staffelmietvereinbarung nur wirksam, wenn sie schriftlich getroffen ist. Dies setzt voraus, dass die Vertragsparteien auf ein und derselben Urkunde unterschrieben haben. Bei mehreren Personen auf einer Seite (beispielsweise Eheleute) ist die Unterschrift aller erforderlich.
Kappungsgrenze gilt bei Staffelmiete nicht
Bei „normalen“ Mieterhöhungen anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen Vermieter die Kappungsgrenze beachten. Mieterhöhungen sind auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt (beziehungsweise auf 15 Prozent in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze). Für Staffelmietvereinbarungen gilt die Kappungsgrenze nicht. Es ist daher zulässig, die Höhe der Mietstaffeln so zu vereinbaren, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um mehr als 20 oder 15 Prozent steigt.
Zu den einzelnen Regelungen der Bundesländer zur Kappungsgrenze
Staffelmiete und Mietpreisüberhöhung
Der Festlegung der Miethöhe setzt § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gewisse Grenzen. Danach ist es eine Ordnungswidrigkeit, wenn die Miete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und der Vermieter hierbei ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen ausnutzt. Diese Vorschrift gilt auch bei der Staffelmiete, und zwar sowohl für die Ausgangsmiete als auch für die einzelnen Mietstaffeln. Maßgeblich ist jeweils die ortsübliche Miete zu dem Zeitpunkt, ab dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll.
Mietpreisbremse bei der Staffelmiete
Die Bundesländer können Gebiete ausweisen, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit preiswertem Wohnraum gefährdet ist und in denen die Miethöhe bei neu abgeschlossenen Mietverträgen begrenzt ist. Zahlreiche Länder haben inzwischen Verordnungen zur Mietpreisbremse erlassen. In den von der Mietpreisbremse erfassten Gebieten darf die Miete bei neu abgeschlossenen Mietverträgen höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Die Mietpreisbremse gilt auch für die Staffelmiete, und zwar sowohl für die Miethöhe bei Mietbeginn als auch für die einzelnen Mietstaffeln. Dies ist in § 557a BGB ausdrücklich geregelt. Daher darf die Ausgangsmiete in Gebieten mit Mietpreisbremse maximal zehn Prozent über der bei Vertragsschluss gültigen ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Für die Mietpreisbremse bei den einzelnen Mietstaffeln ist jeweils die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt maßgeblich, ab dem die jeweilige Mietstaffel gelten soll.
Beispiel: Staffelmiete unter Geltung der Mietpreisbremse
In einer Stadt mit Mietpreisbremse ist eine Ausgangsmiete von 700 Euro vereinbart. Zum 1.7.2017 soll sich die Miete laut Staffelmietvereinbarung auf 800 Euro erhöhen.
Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete am 1.7.2017 bei 720 Euro, ist unter Geltung der Mietpreisbremse nur eine Miethöhe von 792 Euro (720 Euro zuzüglich 10 Prozent) zulässig. Dies hat zur Folge, dass sich die Miete aufgrund der Staffelmietvereinbarung zwar zum 1.7.2017 automatisch erhöht, aber begrenzt auf den durch die Mietpreisbremse gedeckelten Betrag von 792 Euro.
Dieses Beispiel zeigt auch den Vorteil, der mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden sein kann. Trotz Mietpreisbremse ist eine Erhöhung der Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus möglich. Bei einem Mietvertrag ohne Staffelmiete wäre eine Mieterhöhung durch die ortsübliche Vergleichsmiete begrenzt.
Miete erhöht sich bei Staffelmiete automatisch
Ist eine Staffelmiete wirksam vereinbart, erhöht sich die Miete zu den im Mietvertrag vereinbarten Zeitpunkten automatisch. Der Vermieter muss den Mieter nicht benachrichtigen oder auffordern, den erhöhten Betrag zu zahlen. Zahlt der Mieter weiterhin nur die bisher gültige Miete, kommt er hinsichtlich des Erhöhungsbetrages in Verzug.
Läuft auf diese Weise ein Mietrückstand auf, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt, kann eine Kündigung gleichwohl rechtsmissbräuchlich sein, nämlich dann, wenn der Vermieter den Erhöhungsbetrag nicht angemahnt hat und das Versehen des Mieters ausnutzen will, um den Mietvertrag zu beenden.
Reguläre Mieterhöhung und Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen
Solange die Staffelmietvereinbarung gilt, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ausgeschlossen. Ebenso scheidet eine Modernisierungsmieterhöhung aus. Der Vermieter muss sich vor Abschluss des Mietvertrages also entscheiden, ob er die Staffelmiete oder das Vergleichsmietensystem bevorzugt. Unzulässig ist, dem Vermieter ein Wahlrecht zwischen beiden Systemen einzuräumen.
Durch die Staffelmiete nicht ausgeschlossen ist hingegen die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen bei gestiegenen Betriebskosten; ebenso die Erhöhung einer Betriebskostenpauschale, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Staffelmiete und Mietdauer
Auch wenn eine Staffelmiete vereinbart ist, läuft ein Mietverhältnis grundsätzlich auf unbestimmte Zeit. Der Mieter kann unabhängig von der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen. Auch der Vermieter kann die Kündigung erklären. Bei der Wohnraummiete muss er einen Kündigungsgrund (beispielsweise Eigenbedarf) darlegen können.
Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch bei der Wohnraummiete der Abschluss eines Zeitmietvertrages möglich, so etwa, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für sich oder Angehörige als Wohnung nutzen will. Damit eine solche Befristung wirksam ist, muss der Grund bereits im Mietvertrag festgehalten sein.
Wird zusammen mit einer Befristung eine Staffelmietvereinbarung geschlossen, müssen Laufzeit des Mietvertrages und Laufzeit der Staffelmietvereinbarung nicht identisch sein. Allerdings darf der Mieter durch die Befristung nicht länger als vier Jahre an den Mietvertrag gebunden sein. Maßgeblich für den Lauf dieser Frist ist der Abschluss der Staffelmietvereinbarung.
Staffelmiete und Kündigungsausschluss
Zusammen mit einer Staffelmiete können die Vertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung einseitig oder beidseitig ausschließen. Die Kündigung durch den Mieter kann aber höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden, gerechnet vom Abschluss der Staffelmietvereinbarung. Eine solche Vereinbarung ist durch Individualvertrag und Formularvertrag möglich.
Beispiel: Kündigungsausschluss
Abschluss des Mietvertrages mit Staffelmiete am 15.2.2017, als Mietbeginn ist der 1.3.2017 vereinbart.
In diesem Fall darf das Kündigungsrecht des Mieters längstens bis zum 14.2.2021 ausgeschlossen sein. Auf den Zeitpunkt des Mietbeginns kommt es nicht an.
Der Kündigungsausschluss muss so formuliert sein, dass der Mieter das Mietverhältnis spätestens zum Ablauf der vier Jahre beenden kann.
Wird ein längerer Kündigungsausschluss als zulässig vereinbart, kommt es darauf an, ob es sich um eine Individual- oder eine Formularvereinbarung handelt. Wenn der Kündigungsausschluss individuell ausgehandelt ist, wird die Bindungsdauer automatisch auf vier Jahre begrenzt. Bei einem formularmäßig vereinbarten Kündigungsausschluss gilt hingegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion. Der Kündigungsausschluss wird dann nicht automatisch auf die maximal zulässige Dauer beschränkt, sondern ist insgesamt unwirksam.
Gesetzliche Grundlage der Staffelmiete
§ 557a BGB Staffelmiete
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b (Anmerkung der Redaktion: Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und Modernisierungsmieterhöhung) ausgeschlossen.
(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.
(4) Die §§ 556d bis 556g (Anmerkung der Redaktion: Vorschriften zur Mietpreisbremse) sind auf jede Mietstaffel anzuwenden. Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Nächstes Kapitel: Indexmiete: Miethöhe an die Preisentwicklung koppeln
