Den Wohnungseigentümern obliegt es, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. In erster Linie denkt man hier an „laufende“ Maßnahmen. Doch ein anderer wichtiger Teilbereich hiervon ist – vor allem bei neu errichteten Anlagen – die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands.
Die Frage nach der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung kommt vor allem zum Tragen, wenn
- die tatsächliche Bauausführung von den Vorgaben von Teilungserklärung bzw. Aufteilungsplan oder der Baubeschreibung abweicht
- zwar der Planung entsprechend gebaut wurde, das Gemeinschaftseigentum aber Baumängel aufweist.
In diesen Fällen hat jeder Eigentümer gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf erstmalige ordnungsgemäße Herstellung.
Mehrheitsbeschluss über erstmalige Herstellung
Auch wenn die Maßnahme, die erforderlich ist, um die Bausituation an die „Papierform“ anzupassen bzw. die Baumängel zu beseitigen, nach den allgemeinen Grundsätzen eine bauliche Veränderung wäre, folgt die erstmalige Herstellung den Regeln über die Instandhaltung bzw. -setzung. Das bedeutet, die Eigentümer können mehrheitlich darüber beschließen. Lehnen die Eigentümer einen entsprechenden Beschlussantrag ab, muss der Eigentümer, der seinen Anspruch durchsetzen will, diesen Beschluss anfechten und gleichzeitig einen Verpflichtungsantrag stellen.
Ein Eigentümerbeschluss, die Anlage wie vorgesehen herzustellen, entspricht in aller Regel ordnungsgemäßer Verwaltung. Wie jeder andere Anspruch auch, findet der Anspruch auf erstmalige Herstellung aber seine Grenze im Grundsatz von Treu und Glauben. So kann der Anspruch ausgeschlossen sein, wenn durch die Maßnahme anderweitige Schäden drohen, z. B. weil eine tragende Wand versetzt werden müsste. Auch bei nur geringfügigen Abweichungen kann der Anspruch ausgeschlossen sein.
Gewährleistungsansprüche gegen Bauträger
Unabhängig vom Anspruch auf erstmalige Herstellung, der unter den Eigentümern besteht, haben die Eigentümer i. d. R. auch Gewährleistungsansprüche gegen den Bauträger. Deren Geltendmachung kann die Gemeinschaft per Beschluss an sich ziehen, soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
