Um bei einer Abstimmung in der Eigentümerversammlung beurteilen zu können, ob ein Beschlussantrag eine Mehrheit gefunden hat, muss der WEG-Verwalter das für die Abstimmung gültige Stimmprinzip ermitteln und anwenden.
Kopfprinzip als gesetzliches Stimmprinzip
Wenn die Teilungserklärung oder eine Vereinbarung der Miteigentümer keine Regelungen zum Stimmprinzip enthalten, greift das gesetzliche Stimmprinzip, das in § 25 Abs. 2 WEG verankert ist. Danach hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme, unabhängig von der Zahl seiner Einheiten (sog. Kopfprinzip). Hält z. B. in einer Gemeinschaft mit 8 Einheiten ein Eigentümer 5 Einheiten, ein Eigentümer 2 Einheiten und ein Eigentümer eine Einheit, hat jeder der insgesamt 3 Eigentümer unter Geltung des Kopfprinzips eine Stimme. Dabei hat jede Stimme dasselbe Gewicht. Steht ein Wohnungseigentum mehreren Personen gemeinschaftlich zu, können sie ihr Stimmrecht nur gemeinschaftlich ausüben. So haben z. B. Eheleute, die je zur Hälfte Miteigentümer einer Wohnung sind, eine Stimme, die sie gemeinsam ausüben müssen, und nicht etwa 2 Stimmen.
Andere Stimmprinzipien: Wertprinzip und Objektprinzip
Häufig ist das Kopfprinzip zugunsten des Wertprinzips abbedungen. Beim Wertprinzip richtet sich die Stimmkraft üblicherweise nach der Anzahl der Miteigentumsanteile (MEA), wobei aber auch andere Kriterien möglich sind. Entfällt im obigen Beispiel auf jede der 8 Wohnungen ein MEA von 1/8, hätte der Eigentümer der 5 Wohnungen bei einer Verteilung des Stimmrechts nach MEA eine Stimmkraft von 5/8, während die anderen beiden Eigentümer nur mit 2/8 bzw. 1/8 über die Geschicke der Gemeinschaft mitbestimmen könnten.
Eine weitere gängige Möglichkeit, die Mehrheitsverhältnisse zu bestimmen, ist die Verteilung nach Objekten (Objektprinzip). Hierbei steht jeder Einheit eine Stimme zu, d. h. ein Eigentümer mehrerer Einheiten hat mehrere Stimmen.
Auch für Wahl und Abwahl des WEG-Verwalters gilt das vereinbarte Stimmprinzip, ebenso für Entscheidungen über die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG. Beides hat der BGH klargestellt.
Falsches Stimmprinzip macht Beschluss anfechtbar
Wendet der Verwalter bei einer Abstimmung ein falsches Stimmprinzip an, hat dies auf die Wirksamkeit des Beschlusses zunächst keinen Einfluss. Der Beschluss ist lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig. Aber allein schon aufgrund der drohenden Kostentragungspflicht nach § 49 Abs. 2 WEG ist dringend zu empfehlen, das gültige Stimmprinzip im Einzelfall gewissenhaft zu prüfen.
