Darum rechnet sich geförderter Wohnungsbau jetzt

Herr Dr. Gröbel, welchen Anteil haben öffentlich geförderte Wohnungen bei Transaktionen von Wohn-Projektentwicklungen?

Dr. Sören Gröbel: Nachdem sich zum Ende des vergangenen Jahres eine leichte Belebung des Forward-Marktes abgezeichnet hatte, verstärkte sich dieser Trend im ersten Quartal 2025. Auffällig bei den Forward Deals ist, dass der Anteil der geförderten Einheiten deutlich gestiegen ist, und zwar von 23 Prozent im Jahr 2023 auf 59 Prozent im Jahr 2024.

Geförderter Wohnungsbau: Rettungsanker in turbulenten Zeiten

Dies ist einerseits darauf zurückzuführen, dass städtische Wohnungsbaugesellschaften (wie in Berlin, aber auch in anderen deutschen Städten) Abnehmer vieler Projektentwicklungen mit einem hohen geförderten Anteil waren. Andererseits konnte eine Förderung bei manch anderem Projekt die Lücke in der Rentabilität schließen, die in den vergangenen zwei Jahren durch starke Baukostensteigerungen und Kapitalkosten entstanden war.

Herr Bender, wie stehen Investoren außerhalb der kommunalen Wohnungswirtschaft zu öffentlich geförderten Wohnungen?

Michael Bender: Das lässt sich nicht verallgemeinern. Es gibt Investoren, die sich auf Neubauprojekte mit einer maximalen Beimischung an Sozialwohnungen (ca. 25 Prozent) fokussieren, aber auch Investoren, die spezielle Produkte mit 100 Prozent sozialem Wohnungsbau suchen. Insgesamt lässt sich eine gestiegene Aufmerksamkeit nach öffentlich geförderten Wohnbauprojekten feststellen. Sowohl Institutionelle als auch Family Offices stehen dieser Art des Investments aufgeschlossener gegenüber als früher.

Woran liegt das?

Michael Bender: Der öffentlich geförderte Wohnungsbau, der in früheren Zeiten eher ungern von Projektentwicklern gesehen wurde, hat aufgrund der gestiegenen Attraktivität in der Förderkulisse eine Daseinsberechtigung erfahren. Ein Beispiel dafür ist Nordrhein-Westfalen: Die Förderkulisse durch die NRW Bank ist in den vergangenen Jahren zunehmend attraktiver geworden, 2024 wurde sie abermals verbessert. Die vergünstigten Darlehen pro Quadratmeter vermietbare Fläche sowie die Bewilligungsmieten sind gestiegen.

Fördermittel im Fokus: Zwischen Anreiz und Verfügbarkeit

Diese Gemengelage, gepaart mit den niedrigen Zinsen und den Tilgungsnachlässen, hat zu einer erhöhten Attraktivität in der Wirtschaftlichkeitsberechnung der Investoren geführt. Auch die baubegleitenden Darlehensauszahlungen der NRW Bank ermöglichen es sowohl Projektentwicklern als auch Investoren und Bestandshaltern, eine vergünstigte Hochbaufinanzierung darzustellen.

Die Förderung ist aber Ländersache – da gibt es doch große Unterschiede?

Michael Bender: Es gibt tatsächlich weitreichende Unterschiede in den Förderprogrammen der Bundesländer und Kommunen. So ist neben der förderfähigen Gesamtsumme, der Zusatzförderung, den Tilgungsmöglichkeiten und den Laufzeiten auch der angesetzte Sollzins sehr unterschiedlich. In Baden-Württemberg zum Beispiel trifft die Förderlandschaft oft auf Anklang bei den Investoren, während gleichzeitig sehr klare Vorgaben für Miet- und Belegungsbindung bestehen.

Andere Bundesländer wie beispielweise Hessen setzen eigene Anreize zur Energieeffizienz im Mietwohnungsbau, um eine zusätzliche Entlastung beim Zins anzubieten. Die größte Unsicherheit bei den Investoren ist aber über alle Bundesländer hinweg gesehen die Frage, ob bei Einreichung der Förderanträge noch entsprechende Mittel vorhanden oder die Töpfe leer sind. Dies hat selbstverständlich großen Einfluss.

Dieses Interview stammt aus der aktuellen Ausgabe 03/25 der "Immobilienwirtschaft".