Rz. 80
Regelt der Grundstückskaufvertrag die Bewilligung der Auflassungs- bzw. Eigentumsübertragungsvormerkung mit einer schützenden Bestimmung zur Vorlage, damit eine Vorleistung vermieden wird, muss diese Schutzbestimmung beachtet werden. Die Vorlagensperre und Anweisung an den Notar, die Eintragungsbewilligung der Vormerkung erst nach Eintritt einer künftigen Bedingung, bspw. Zahlung eines Kaufpreisteils, dem Grundbuchamt vorzulegen, muss der Notar in seiner Kontrolle behalten. Sobald die Bedingung eingetreten ist, hat er die Bewilligung dem Grundbuchamt unverzüglich vorzulegen. Soweit keine Vorlagensperre geregelt ist, muss der Notar den Antrag auf Eintragung der Vormerkung nach Beurkundung sofort – unverzüglich – stellen. Anträge auf Eintragungen von Vormerkungen sind stets eilig, weil sich die beabsichtigte Schutzwirkung der Vormerkung für den Käufer, aber auch für den Verkäufer, frühestens nach erfolgter Antragstellung beim Grundbuchamt entfalten kann.
Rz. 81
Ist eine Vorlagensperre zur Auflassung geregelt, dürfen weder der Käufer noch der Verkäufer beglaubigte Ablichtungen oder Ausfertigungen des Kaufvertrags erhalten, in denen die erklärte Auflassung enthalten ist. Erst nachdem die Bedingung zur Aushändigung und Vorlage beim Grundbuchamt vorliegt, also regelmäßig nach geleisteter Zahlung des Kaufpreises an den Käufer (oder nach vertragsgemäßer Zahlung des Kaufpreises zur Verwahrung auf ein Notaranderkonto), darf der Notar Ausfertigungen und beglaubigte Ablichtungen des Kaufvertrags mit der Auflassung herausgeben und dem Grundbuchamt ein Exemplar mit der Auflassungserklärung vorlegen. Die Vertragsparteien erhalten bis dahin nur einfache Abschriften. Gegebenenfalls können sie auf Wunsch zuvor auch auszugsweise Ausfertigungen oder auszugsweise beglaubigte Ablichtungen – jeweils ohne die Auflassung – erhalten. Fordert ein Mandant vom Notar nachträglich eine beglaubigte Ablichtung des Kaufvertrags, muss immer geprüft werden, ob eine Sperre der Auflassung noch notwendig ist.
Rz. 82
Selten arbeiten Notare mit einer Vorratslöschungsbewilligung. Der Käufer erteilt im Kaufvertrag bereits seine Löschungsbewilligung der Vormerkung und weist den Notar bei der Beurkundung an, von dieser Löschungsbewilligung nur Gebrauch zu machen, wenn der Käufer die vollständige Erfüllung seiner Leistungspflicht nicht binnen einer gesetzten Frist nachgewiesen haben sollte, nachdem der Verkäufer dem Notar den Rücktritt vom Vertrag angezeigt hat. Hierzu ist gerichtlich entschieden worden, dass
| ▪ |
die Eintragungsbewilligung wirksam wird und nicht widerruflich ist, wenn der begünstigte Verkäufer oder ein begünstigter Dritter einen Anspruch auf eine Ausfertigung der Urkunde mit der Vorratslöschungsbewilligungserklärung hat, |
| ▪ |
der Notar nicht verpflichtet ist, die Wirksamkeit eines Rücktritts vom Grundstückskaufvertrag im Einzelnen zu prüfen, wenn im notariellen Kaufvertrag vorab die Voraussetzungen für den Löschungsantrag des Notars im Einzelnen bereits näher festgelegt sind, |
| ▪ |
das Bestehen oder Nichtbestehen sekundärer Schadenersatzansprüche seitens des Käufers sowie die Frage eines etwaigen Zurückbehaltungsanspruchs gegenüber dem Verkäufer rechtlich nur in einem etwaigen zivilprozessualen Erkenntnisverfahren zu klären ist. |
Soweit ein Notar mit der Vorratslöschungsbewilligung seinen Vertrag gestaltet, ist es wichtig, die Voraussetzungen, unter denen er von der Löschungsbewilligung Gebrauch zu machen hat, exakt zu formulieren. Nur eindeutig klare Formulierungen führen dazu, dass der Notar die an ihn gerichteten Weisungen der Beteiligten streng befolgen und den ihm auferlegten Wortlaut beachten kann, ohne dass es auf Umstände außerhalb der exakten Weisungen oder auf Auslegungen ankommt.
Rz. 83
Manche Notare nehmen als Lösung auch eine Vollmacht auf ihre Mitarbeiter auf. Die bevollmächtigten Mitarbeiter sollen dann im Falle des Scheiterns des Kaufvertrags die Löschung der Vormerkung bewilligen und beantragen. Dieser Lösungsweg ist jedoch nicht insolvenzfest. Mit einer Eröffnung der Insolvenz über das Vermögen des Käufers erlischt die Vollmacht auf die Mitarbeiter des Notars, § 117 InsO. Zudem ist fraglich, ob ein bevollmächtigter Mitarbeiter die erteilte Vollmacht nutzten wird, wenn er von den Beteiligten widersprüchliche Anweisungen zur Ausübung erhält. Der Mitarbeiter müsste auch damit rechnen, persönlich ggf. in die Haftung zu geraten, falls der Notar ihn davon nicht freihalten kann.
Rz. 84
Eine andere Lösung ist deshalb zu bevorzugen. Sie besteht darin, die Vormerkung auflösend bedingt zu vereinbaren. Sie ist im Gegensatz zur Mitarbeitervollmacht, die im Insolvenzfall erlischt, insolvenzfest. Zudem hängt nichts davon ab, ob ein Mitarbeiter die ihm erteilte Vollmacht auch ausübt.
Die auflösend bedingte Vormerkung wird im Kaufvertrag so vereinbart, dass die auflösende Bedingung im Außenverhältnis eintritt, wenn der Notar die Löschung der Vormerkung durch Eigenurkunde beantragt, wobei der Notar angewiesen ist, den Antrag im Inne...