§ 1 Grundstückskaufvertrag und seine Vorbereitung / IV. Zur Vertragsgestaltung bei ausländischer Gesellschaft als Käuferin

Rz. 87

Ist als Käuferin eine im Ausland ansässige Gesellschaft beteiligt, muss der Notar prüfen, ob die Gesellschaft existiert und ob sie ordnungsgemäß vertreten wird.

Ist die Prüfung zum Zeitpunkt der Beurkundung dem Notar nicht möglich, liegt ein besonderer Umstand vor, der ein späteres Scheitern des Vertrags nahelegen kann. Wird z.B. eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Eigentums für die ausländische Gesellschaft in das Grundbuch eingetragen, hat das Grundbuchamt die Existenz und Vertretung der ausländischen Gesellschaft nicht überprüft; es prüft nur die Vertretungsverhältnisse der Verkäuferseite, deren Rechte durch die Bewilligung beeinträchtigt werden. Eine Überprüfung der Existenz- und Vertretungsbefugnisse der Käuferin findet dann aber im Zuge der Stellung des Eigentumsumschreibungsantrages statt.

Somit könnte sich nach Eintragung der Vormerkung später noch herausstellen, dass die Löschung der Vormerkung nicht wie erwartet vollzogen wird, wenn sich ergeben sollte, dass die ausländische Gesellschaft nicht (oder nicht mehr) existiert; dann wird zudem auch kein Eigentumswechsel eingetragen. Der Notar muss im Rahmen seiner allgemeinen Betreuungspflicht den Verkäufer darauf hinweisen, dass für den Fall des Scheiterns des Kaufvertrags eine spätere anderweitige Veräußerung der Immobilie durch diese Eigentumsvormerkung behindert werden kann. Unterbleibt die Belehrung des Notars, kann die Amtspflichtverletzung zu einem Schadenersatzanspruch des Verkäufers führen.^[58]

Rz. 88

Zur Vermeidung von Schäden kann ein Notaranderkonto eingerichtet werden, auf das der Kaufpreis zur Verwahrung eingezahlt wird. Die Kaufpreisauszahlungsanweisung beider Vertragsparteien an den Notar kann so geregelt werden, dass der Notar erst nach der erfolgten Eigentumsumschreibung auf die existierende Käufergesellschaft den Kaufpreis auszukehren hat. Die Einschaltung des Notaranderkontos kommt in Betracht, weil unbestritten ein berechtigtes Sicherungsinteresse des Verkäufers vorliegt, der naturgemäß die gefährliche Vorleistung seinerseits vermeiden will. Der Verkäufer vermeidet damit die mögliche Blockierung seines Grundbuchs mit einer Vormerkung zugunsten einer nicht existierenden Gesellschaft.

Über die ausländische Rechtsordnung muss der Notar allerdings nicht belehren. Er hat aber darauf hinzuweisen, dass möglicherweise ausländisches Recht zur Anwendung kommen kann. Dies ergibt sich aus § 17 Abs. 3 S. 1 und 2 BeurkG.

Rz. 89

Ist die Gesellschaft eine, die nicht in einem EU-Mitgliedstaat ansässig ist, muss der Notar beachten, dass die ausländische Gesellschaft, die Immobilien in Deutschland erwerben will, auch im Transparenzregister Deutschlands eingetragen ist. Bis dahin besteht ein Beurkundungsverbot nach § 10 Abs. 9 i.V.m. § 20 Abs. 1 GwG. Ist die ausländische Gesellschaft dagegen in der EU ansässig und hat sich in dem zuständigen Transparenzregister des eigenen Landes registrieren lassen, gilt diese Pflicht nicht.

[58] BGH, Urt. v. 27.5.1993 – IX ZR 66/92, NJW 1993, 2744 ff.; Elsing, notarbüro 2011, 13.