a) Überblick
Rz. 58
Im Rahmen der lebzeitigen Überlassung von Immobilienvermögen kommen folgende Vorbehalte bzw. Gegenleistungen des Erwerbs als Entgeltlichkeit im einkommensteuerlichen Sinne in Betracht:
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Vorbehalt oder Einräumung von Nutzungsrechten an dem übertragenen Grundvermögen (siehe Rdn 59 ff.>) |
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Übernahme von Verbindlichkeiten (siehe Rdn 62 ff.>) |
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Abstandszahlungen an den Veräußerer (siehe Rdn 65 ff.>) |
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Gleichstellungsgelder an Geschwister (siehe Rdn 67 ff.>) |
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wiederkehrende Leistungen (siehe Rdn 73 ff.>) |
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Kaufpreiszahlungen (siehe Rdn 77>). |
b) Vorbehalt oder Einräumung von Nutzungsrechten an dem übertragenen Grundvermögen
Rz. 59
Regelmäßig behält sich der Übertragende dingliche Nutzungsrechte (insbesondere Nießbrauch oder Wohnrecht) am übertragungsgegenständlichen Grundbesitz vor (siehe Rdn 6 ff.>). Motive können zum einen das Versorgungsinteresse der älteren Generation und zum anderen die schenkungsteuerliche Erwerbsreduzierung sein.
Rz. 60
Bei fremdvermieteten Objekten wird sich der Überlassende grundsätzlich den Nießbrauch vorbehalten. Hierdurch ändert sich an der ertragsteuerlichen Behandlung der Immobilie grundsätzlich nichts (siehe Rdn 92 ff.>). Das wirtschaftliche Eigentum ist weiterhin dem Vorbehaltsnießbraucher zuzurechnen. In den meisten Fällen ist die Vereinbarung eines Nießbrauchs auch bei selbstgenutzten Immobilienvermögen sinnvoll, da im Falle des – etwa alters- und/oder gesundheitsbedingten – Auszugs eine Vermietung durch den Nießbraucher – etwa zur Finanzierung der Heim-/Pflegkosten – möglich bleibt.
Rz. 61
Der Vorbehalt eines Nießbrauchs oder Wohnrechts an dem übertragenen Grundbesitz stellt einkommensteuerlich (lediglich) den Erwerb eines mit diesem Nutzungsrecht bereits belasteten Vermögensgegenstands dar und ist insoweit mithin kein entgeltlicher Erwerb. Das Gleiche gilt, wenn der Erwerber im Zuge der Überlassung verpflichtet wird, dem Schenker oder einem Dritten ein solches Nutzungsrecht einzuräumen. Wird also eine Immobilie unter Vorbehalt des Nießbrauchs übertragen, liegt kein einkommensteuerliches Veräußerungs- oder Anschaffungsgeschäft zwischen den Beteiligten vor, so dass es insbesondere nicht zu einer Spekulationsbesteuerung i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EStG beim Überlassenden kommen kann.
c) Übernahme von Verbindlichkeiten
Rz. 62
Nicht selten bestehen zum Zeitpunkt der lebzeitigen Übertragung des Grundbesitzes noch objektbezogene Verbindlichkeiten. Gemeint sind damit Verbindlichkeiten, die in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem zu übergebenden Objekt stehen, d.h. Darlehen, die ursprünglich dessen Anschaffung oder Herstellung gedient haben. Werden diese Darlehen durch den Empfänger – im Außenverhältnis durch schuldbefreiende Übernahme oder (auch nur) durch Freistellung im Innenverhältnis – übernommen und weiter bedient, stellen diese ein Veräußerungsentgelt bzw. Anschaffungskosten dar, was eine Spekulationsbesteuerung i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EstG auslösen kann (siehe § 12 Rdn 2 ff.>). Gleiches gilt, wenn der Erwerber dem Veräußerer ein Abstandsgeld entrichtet, mit dem der Veräußerer die Verbindlichkeiten tilgt.
Rz. 63
Auch die Übernahme von nicht objektbezogenen Verbindlichkeiten führt beim Übergeber bzw. Übernehmer zu einem Veräußerungsentgelt bzw. zu Anschaffungskosten im einkommensteuerlichen Sinne. Dies hat insbesondere zur Folge, dass dann beim Erwerber entsprechendes Abschreibungsvolumen geschaffen wird (siehe Rdn 79 ff.>).
Hinweis
Die bloße dingliche Übernahme eines Grundpfandrechts (z.B. Grundschuld) stellt keine Entgeltlichkeit dar.
Rz. 64
Wird eine Immobilie unter Vorbehaltsnießbrauch übertragen und bestehen objektbezogene Verbindlichkeiten, wird regelmäßig vereinbart, dass bis zur Beendigung des Nießbrauchs die Tilgungsleistungen durch den Nießbraucher erbracht (siehe Rdn 98>) und sodann aufschiebend bedingt auf den Wegfall des Nießbrauchs vom Erwerber übernommen werden. Da es in diesen Fällen zunächst zu keiner schuldrechtlichen Übernahme der Verbindlichkeit kommt, liegt keine Entgeltlichkeit vor. Tritt die Bedingung ein, führt dies zur schenkungsteuerlichen Berücksichtigung, § 6 Abs. 2 i.V.m. § 5 Abs. 2 BewG, wobei die Verbindlichkeit – nach entsprechendem Antrag innerhalb eines Jahres – mit dem auf den Ausführungszeitpunkt der Schenkung abgezinsten Wert zu berücksichtigen ist (siehe Rdn 40>).
Hinweis
Einkommensteuerlich liegt mit der (aufschiebend bedingten) Übernahme der Verbindlichkeiten ein entgeltlicher Vorgang vor, die Verbindlichkeiten stellen mithin ein Veräußerungsentgelt bzw. Anschaffungskosten dar, was eine Spekulationsbesteuerung i.S.d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 1 EStG auslösen kann (siehe § 12 Rdn 2 ff.>).
d) Abstandszahlungen an den Veräußerer
Rz. 65
Abstandszahlungen des Erwerbers an den Veräußerer führen ertragsteuerlich zu entgeltlichen Vorgängen. Unbeachtlich ist, ob der Erwerber diese aus dem übernommenen Vermögen oder dem eigenen Vermögen leistet. Die Abstandszahlung kann auch in Form einer sonstigen geldwerten Leistung (z.B. Herstellung eines Gebäudes) vereinbart werden. Di...