Eberhard Rott, Dr. Michael Stephan Kornau
Rz. 61
Das Bauplanungsrecht erfasst all die öffentlich-rechtlichen Rechtsnormen, auf deren Grundlage die Frage beurteilt wird, ob an einer bestimmten Stelle bestimmte bauliche Anlagen sowohl nach Art als auch nach dem Maß der baulichen Nutzung zulässig sind. Auf dieser Grundlage erteilt die Baubehörde Baugenehmigungen. Diese sind Bestandteil des vom Bauplanungsrecht zu trennenden Bereiches des Bauordnungsrechtes.
Rz. 62
Die wesentliche Rechtsgrundlage für das Bauplanungsrecht bildet das Baugesetzbuch, welches hinsichtlich der Zulässigkeit einer baulichen oder sonstigen Nutzung im Dritten Teil, d.h. in den §§ 29–38 BauGB, zwischen Vorhaben im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes und solchen Vorhaben außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes unterscheidet.
1. Bebauungsplan
Rz. 63
Bei den Bebauungsplänen handelt es sich um satzungsgemäßes Ortsrecht der jeweiligen Gemeinde mit der diese sowohl durch zeichnerische als auch durch textliche Festsetzungen die Rahmenbedingungen für die Bebaubarkeit von Grundstücken festlegt. Die Bebauungspläne sind aus den in der Regel das gesamte Gemeindegebiet erfassenden Flächennutzungsplänen herzuleiten (vorbereitender Bauleitplan) und müssen den Zielen der übergeordneten Raumordnung entsprechen. Diese werden von den Ländern vorgegeben.
Rz. 64
Die nähere Form der Ausgestaltung der Bebauungspläne (auch Bauleitpläne genannt) richtet sich nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung, welche wiederum unterscheidet zwischen bestimmten Baugebietstypen, wie etwa den reinen und allgemeinen Wohngebieten, den Kern-, Misch-, Dorf- und Sondergebieten. Hinzu kommen die Gebietsarten der Gewerbe- und Industriegebiete. Zu den jeweiligen Gebietstypen enthält die Baunutzungsverordnung Bestimmungen, welche die Zulässigkeit bestimmter Vorhaben innerhalb dieser Gebiete regeln. An diesen Vorgaben müssen sich die Bebauungspläne orientieren. Sie können nur in Ausnahmefällen hiervon abweichen, was im Grunde nur in den Bereichen der "Sondergebiete" zulässig ist.
Rz. 65
Der Bebauungsplan regelt auf dieser Grundlage Art und Maß der baulichen Nutzung. Er bestimmt also, welche Nutzungsmöglichkeiten innerhalb des Plangebietes möglich sind und in welchem Umfange das Maß der baulichen Nutzung zugelassen werden kann. Dies betrifft insbesondere die Frage der überbaubaren Grundfläche, der überbaubaren Geschossfläche, der Geschossigkeit, der Höhe und der Lage der baulichen Anlagen auf dem Grundstück selbst.
Rz. 66
Die Festsetzungen werden im Rahmen des Bebauungsplanes in einem förmlichen Verfahren getroffen, das mit dem Satzungsbeschluss und dessen Veröffentlichung abschließt. Das Verfahren ist in den Bestimmungen des Baugesetzbuches konkret geregelt. Verfahrensverstöße können durch sogenannte "Normenkontrollverfahren" nach § 47 VwGO angefochten werden.
Praxishinweis
Wesentliche Fehler, welche das Verfahren oder auch die Inhalte betreffen, können zur Nichtigkeit eines Bebauungsplanes führen. Die Nichtigkeit hat wiederum zur Folge, dass das Grundstück so zu behandeln ist, als wenn es keinen Bebauungsplan gäbe. Dadurch kann sich die baurechtliche Situation im Einzelfall durchaus deutlich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken.
Rz. 67
Innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes richtet sich die Zulässigkeit des Bauvorhabens selbst gemäß § 30 BauGB nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes. Eine Baugenehmigung kann demzufolge nur dann erteilt werden, wenn das der Baugenehmigung zugrunde liegende Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplans entspricht. Von diesen Festsetzungen kann gemäß § 31 BauGB in Einzelfällen eine Befreiung erteilt werden. Voraussetzung ist allerdings, dass dadurch die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, d.h. also der wesentliche Inhalt des Planes keine Änderung erfährt.
Weitere Voraussetzung ist, dass
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Gründe des Wohls der Allgemeinheit die Befreiung erfordern, oder |
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die Abweichung städtebaulich vertretbar ist, oder |
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die Durchführung des Bebauungsplanes zu einer offenbar nicht beabsichtigten Härte führen wurde. |
In jedem Falle müssen die Abweichungen auch unter Würdigung nachbarrechtlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sein.
Praxishinweis
Hat die Gemeinde innerhalb eines Plangebietes bereits in Bezug auf einzelne Grundstücke Befreiungen erteilt, kann sie in ihrem Ermessen so eingeschränkt sein, dass sich das Ermessen auf null reduziert und damit ein Anspruch auf Erteilung einer solchen Befreiung auch für die anderen Grundstücken ergibt.
Rz. 68
Die Kenntnisse um die Möglichkeit der Befreiung sind für den Testamentsvollstrecker ggf. von besonderer Bedeutung. Denn sie ermöglichen es ihm, die notwendige Flexibilität auch im Umgang mit Baubehörden herbeizuführen, die notwendig ist, um eine optimale Auslastung eines ggf. zum Nachlass gehörenden Grundstückes zu sichern.
2. Bebaubarkeit außerhalb eines Bebauungsplans
Rz. 69
Existiert ein Bebauungsplan nicht, so bedeutet es nicht, dass eine Bebauung nicht zulässig ist. Zu unterscheiden ist dann, ob das Grundstück im "Innenbereich" oder im Außenbereich liegt.
a) Innenbereich
Rz. 70
Der ...