Rz. 34
Die bestehende Gesamthandsgemeinschaft endet durch die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Der Begriff der Auseinandersetzung ist dabei weit zu verstehen und umfasst neben der Verteilung des Nachlasses auch alle vorbereitenden Handlungen, die der Nachlassverteilung nach den gesetzlichen Vorschriften und etwaigen Anordnungen des Erblassers in dessen Verfügungen von Todes wegen vorausgehen.
Unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorschriften und der Erblasseranordnungen obliegt den Miterben der Zeitpunkt und die Art der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Den Miterben steht es frei, die Nachlassverteilung in einem Auseinandersetzungsvertrag zu regeln.
Rz. 35
Für die Erbauseinandersetzung bezogen auf die Immobilie existieren im Wesentlichen zwei Wege: Zum einen kann der Personenbestand der Erbengemeinschaft verkleinert werden, indem Miterben aus der Gemeinschaft ausscheiden und damit Ihre Beteiligung an der Immobilie aufgeben (siehe Rdn 96 ff.) oder der Nachlassbestand wird verkleinert, indem die Nachlassimmobilie aus dem Nachlassbestand herausgelöst wird.
Für das Herauslösen der Nachlassimmobilie aus dem Nachlass kommen insbesondere die einvernehmliche Übertragung der Immobilie, das Erfüllen eines entsprechenden Vermächtnisses oder Übernahmerechts und letztlich das Umsetzen von Teilungsanordnungen des Erblassers in Betracht.
I. Einvernehmliche Übertragung der Immobilie durch die Erbengemeinschaft
Rz. 36
Gehört eine Immobilie des Erblassers zum Nachlass und hat der Erblasser in seinem Testament für die Immobilie kein Vermächtnis und kein Übernahmerecht angeordnet, kann die Erbengemeinschaft die Immobilie im Rahmen der Erbauseinandersetzung einvernehmlich an einen Miterben oder einen Dritten übertragen. Möglich ist die Übertragung der Immobilie im Rahmen einer umfassenden abschließenden Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft oder einer nur auf die Immobilie bezogenen, gegenständlich beschränkten Auseinandersetzung. Diese objektive Teilauseinandersetzung kann ggf. zeitlich vorgezogenen werden.
1. Übertragung der Immobilie
Rz. 37
Das Eigentum an der Immobilie geht durch Auflassung und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch an den Erwerber über, §§ 873 Abs. 1, 925 BGB.
Verfahrensrechtlich bedarf die Auflassung zum Vollzug der Eigentumsumschreibung im Grundbuch des Nachweises der Einigung durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden, § 29 Abs. 1 GBO. Es muss daher in öffentlich beglaubigter Form nachgewiesen werden, dass die Auflassung der Immobilie bei gleichzeitiger Anwesenheit des Erwerbers und sämtlicher Mitglieder der Erbengemeinschaft erklärt wurde. Regelmäßig bedarf es der notariell beurkundeten Auflassung. Dabei ist es rechtlich zulässig, dass sich Miterben bei der Beurkundung der Auflassung vertreten lassen. Dies ist bei einer Vielzahl von Erben mit unterschiedlichem Wohnsitz oft sinnvoll. Hat der Miterbe seinem Vertreter eine notarielle Vollmacht zur Abgabe der Auflassungserklärung erteilt, wird der Vertrag für den Miterben mit der Unterzeichnung durch den Vertreter wirksam. Lässt sich ein Miterbe bei der Beurkundung der Auflassung vollmachtlos vertreten, bedarf es einer notariell beglaubigten Genehmigungserklärung des vertretenen Miterben. Bis zur Nachgenehmigung ist der Übertragungsvertrag und damit auch die Auflassungserklärung schwebend unwirksam.
Rz. 38
Hinweis
Die einvernehmliche Übertragung von Immobilien zur Erbauseinandersetzung erfolgt in der Praxis regelmäßig mittels notarieller Urkunde.
Ist hinsichtlich des Nachlasses zwischen den Erben bereits ein gerichtliches Verfahren rechtshängig und soll innerhalb dieses Verfahrens eine einvernehmliche Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft hinsichtlich einer Immobilie erfolgen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, in der mündlichen Verhandlung bei gleichzeitiger Anwesenheit aller Erben die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft einschließlich der Auflassung des Grundstücks durch den Richter protokollieren zu lassen.
Allerdings sind hierzu erfahrungsgemäß nur wenige Richter bereit. So wies beispielsweise das Landgericht Duisburg auf Folgendes hin:
„Die Kammer macht aber darauf aufmerksam, dass es schon im wohlverstandenen Interesse der Parteien liegt, eine Auflassung vor einem Notar zu erklären, damit dieser den diesbezüglichen Belehrungs- und Mitteilungspflichten gerecht werden kann, für die bei dem Landgericht schon die organisatorischen Voraussetzungen nicht gegeben sind.
Die Kammer selbst wird an einem Vergleich, in dem eine Auflassung erklärt werden soll, nicht mitwirken, weil bei der Ersetzung einer notariellen Amtstätigkeit durch einen gerichtlichen Vergleich (vgl. hierzu § 127a BGB) das Spruchrichterprivileg nicht gilt (Grüneberg-Herrler, 82. Aufl., § 925 BGB Rn 8 m.w.N.) und die Mitglieder der Kammer keine Haftung für eine richtig erklärte Auflassung übernehmen können. Die Kammer geht davon aus, dass die Parteien Verständnis für diese Haltung ...