§ 8 Bankrecht / 4. Mitwirkung des Verkäufers bei der Grundschuldbestellung

Rz. 41

Beim Erwerb einer Immobilie kommt es praktisch nie zu einer Übereignung Zug um Zug gegen Zahlung des Kaufpreises. Die Eigentumsübertragung kann (insb. wegen der erforderlichen Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch als Eigentümer) Wochen oder Monate dauern. Deshalb muss in der Praxis der Käufer einer Immobilie den Kaufpreis vorleisten. Dabei ist er fast immer darauf angewiesen, dass ein Kreditinstitut einen Großteil des Kaufpreises finanziert. Die Bank verlangt als Kreditsicherheit grds. eine Sicherungsgrundschuld. In aller Regel hat der Käufer weder ein eigenes Grundstück, das er zugunsten der Bank mit einer Grundschuld belasten kann, noch findet er einen Drittsicherungsgeber, der willens ist, das in dessen Eigentum stehende Grundstück mit einer Grundschuld zu belasten. Der Käufer hat daher ein großes Interesse daran, das Kaufobjekt als Kreditsicherheit einzusetzen. Da der Verkäufer bis zur Übertragung des Eigentums auf den Käufer Eigentümer der Immobilie ist, benötigt der Käufer die Mitwirkung des Verkäufers sowohl bei der materiellrechtlichen Einigung über die Belastung des Kaufgegenstands mit einer Grundschuld (§ 873 Abs. 1 Var. 2 BGB) als auch – wegen des Grundsatzes der Voreintragung des Betroffenen gem. § 39 GBO – beim grundbuchrechtlichen Verfahren.

Rz. 42

Der Verkäufer ist grds. nicht verpflichtet, in der beschriebenen Form an der Bestellung einer Grundschuld zugunsten der Bank mitzuwirken. Doch ist er häufig dazu bereit, weil er sein Grundstück veräußern möchte. In dieser Rolle ist er (nicht der Käufer) zunächst der Sicherungsgeber. Bei dieser praxisrelevanten Konstellation muss deshalb darauf geachtet werden, dass nicht nur die Grundschuldbestellung als solche, sondern auch die Sicherungszweckerklärung zunächst mit dem Verkäufer als Sicherungsgeber geschlossen wird (Stellvertretung seitens des Käufers ist zulässig und in der Praxis üblich). Der Verkäufer ist bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung an den Verkäufer oder der Eigentumsübertragung an den Käufer der Sicherungsgeber, danach ist der Käufer der Sicherungsgeber. Bezogen auf die Reichweite der Sicherungszwecke ist der Umstand zu berücksichtigen, dass der Verkäufer als Dritt- und der Käufer (Kreditnehmer) als Eigensicherungsgeber agieren. In der Praxis nehmen die Beteiligten diesen Umstand regelmäßig zum Anlass, in der Zweckerklärung einen engen Sicherungszweck zu vereinbaren, soweit und solange es um die Haftung des Verkäufers mit dessen Grundstück geht, und einen weiten Sicherungszweck, sobald ausschließlich die Haftung des Käufers (Kreditnehmers) im Raum steht.^[81] Die beiden unterschiedlichen Zweckerklärungen können in einem Sicherungsvertrag aufgenommen werden, es ist insoweit also nicht zwingend, zwei separate Sicherungsverträge abzuschließen. In den Sicherungsvertrag, den der Verkäufer mit der Bank (allerdings unter Mitwirkung des Käufers, der häufig den Verkäufer vertritt) abschließt, ist dann eine Klausel aufzunehmen, welche die unterschiedlichen Sicherungszwecke festlegt und regelt, dass der Käufer anstelle des Verkäufers in die Sicherungsabrede eintritt, sobald der Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt oder der Eigentumswechsel eingetragen ist.^[82] Der BGH akzeptiert diese Vertragskonstruktion.^[83]

[81] Ausführlich zu dieser praxisrelevanten Thematik Samhat, WM 2017, 891.

[82] Gladenbeck/Samhat, Rn 706.

[83] BGH v. 21.4.2016 – V ZB 13/15, WM 2016, 1218 (Gründe Rn 7 am Ende).