Absetzungen für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden des Privatv ... / 2 Einheitliche Gebäudeabschreibung

Einheitliches Wirtschaftsgut

Nach § 7 Abs. 1 EStG ist Gegenstand der AfA das abnutzbare Wirtschaftsgut im Ganzen. Wer ein Gebäude errichtet, hat dieses grundsätzlich als einheitliches Wirtschaftsgut mit dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten zu bewerten und einheitlich abzuschreiben.

Unselbstständige Gebäudeteile

Abschreibungen von unselbstständigen Teilen des Gebäudes sind unzulässig. Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Unselbstständig sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, wenn sie in einem engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen und das Gebäude ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint.

Gesondertes Wirtschaftsgut

Getrennt – ohne bautechnische Verbindung – auf einem Grundstück stehende Baulichkeiten sind grundsätzlich gesonderte Wirtschaftsgüter, die auch gesondert abgeschrieben werden können. Vorausgesetzt, sie stehen nicht in einem zuvor genannten Nutzungs- und Funktionszusammenhang.

Beispiele für unselbstständige Teile:

• Einfriedung, Umzäunung^[1];
• Fahrstuhl-, Heizungs-, Be- und Entlüftungsanlagen;
• Garagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern, auch wenn sie erst Jahre nach dem Gebäude errichtet werden.^[2]

Gesonderte Abschreibung

Anders als Garagen von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind Garagen, die auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes nachträglich errichtet werden, jedenfalls dann als selbstständige Wirtschaftsgüter gesondert abzuschreiben, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der Baugenehmigung für das Mietwohngebäude war und kein enger Zusammenhang zwischen der Nutzung der Wohnungen und der Garagen besteht, weil die Zahl der Garagen hinter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind.^[3]

Gehwege zum Haus und um das Haus;

Hofbefestigung

Eine gesonderte Abschreibung ist hierfür nicht möglich.

Auch solche Gebäudebestandteile, die mit Sicherheit keine Nutzungsdauer von 33 1/3, 40 oder 50 Jahren haben, wie z. B. ein Teppichboden oder die Öl-Zentralheizung, können nicht gesondert abgeschrieben werden.

Selbstständige Gebäudeteile

Gesonderte AfA möglich

Keine Regel ohne Ausnahme – das gilt auch hier:

Wird ein Gebäude

• teils eigenbetrieblich,
• teils fremdbetrieblich,
• teils zu eigenen Wohnzwecken und
• teils zu fremden Wohnzwecken genutzt,

Selbstständiges Wirtschaftsgut

so ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein selbstständiges Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.^[4] Das bedeutet, dass für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche AfA-Methoden und AfA-Sätze zulässig sind.

Aufteilung

Für den Fall, dass ein Gebäude aus mehreren selbstständigen Gebäudeteilen besteht, sind für die Berechnung der AfA die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des gesamten Gebäudes nach dem Verhältnis der Nutzflächen aufzuteilen. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV; Anhang II 2^[5]) zu ermitteln.

Praxis-Beispiel

Berechnung nach dem Verhältnis der Nutzflächen

A errichtet 2024 ein Gebäude mit 4 Stockwerken.

Unterschiedliche Nutzung …

Das Erdgeschoss nutzt er für seinen Gewerbebetrieb (Computerfachgeschäft). Der 1. Stock ist an einen Rechtsanwalt als Büro vermietet, den 2. Stock bewohnt A mit seiner Familie und die Wohnung im Dachgeschoss ist ebenfalls zu Wohnzwecken vermietet. Das Gebäude besteht somit – aus steuerlicher Sicht – aus 4 selbstständigen Gebäudeteilen. Es sind folgende Abschreibungen möglich:

Erdgeschoss (Betriebsvermögen): Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG: 3 %.

1. Stock und Dachgeschoss: Lineare AfA nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a EStG: 3 %^[6] (für Gebäude, die vor dem 1.1.2023 fertiggestellt wurden, abhängig von der Fertigstellung 2 % oder 2,5 %).

Wurde das Gebäude erst nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 im Jahr der Fertigstellung angeschafft oder von Steuerpflichtigen selbst fertiggestellt, kann er für die Wohnung im Dachgeschoss die degressive AfA von 5 % in Anspruch nehmen.

… unterschiedliche Abschreibung

Für die eigengenutzte Wohnung im 2. Stock kann A keine Abschreibung vornehmen. Die Herstellungskosten müssen für die Abschreibung nach dem Verhältnis der Wohnflächen aufgeteilt werden.

Hinweis

Sonderabschreibung nach § 7b EStG für Mietwohngebäude

Wird neuer Wohnraum geschaffen, kann auch neben der Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 oder § 7 Abs. 5a EStG die Sonderabschreibung für Mietwohngebäude parallel in Anspruch genommen werden, sofern die dort genannten Fördervoraussetzungen erfüllt sind. Für aktuelle Planungen müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

• das Gebäude muss neu hergestellt oder im Falle der Anschaffung im Jahr der Anschaffung fertiggestellt worden sein und
• das Gebäude muss im Jahr der Herstellung oder Anschaffung sowie den folgenden 9 Jahren Wohnzwecken dienen,
• die Bauanzeige/Bauantrag muss nach dem 31.12.2022 und vor dem 1.10.2029 erfolgt sein,
• es muss sich um ei...