Absetzungen für Abnutzung (AfA) bei Gebäuden des Privatvermögens – Allgemeine Regeln für die Abschreibungen

Zusammenfassung

Überblick

Aufwendungen zur Erwerbung, Erzielung und Sicherung von Einnahmen stellen Werbungskosten dar (§ 9 EStG). Auch Anschaffungs- und Herstellungskosten für Gebäude, die zur Erzielung von Einnahmen verwendet werden, fallen unter den Begriff Werbungskosten.

Allerdings können die Anschaffungs- und Herstellungskosten nicht wie andere Werbungskosten auf einmal abgezogen werden, sondern sie sind, verteilt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes, nur ratenweise im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) – kurz Abschreibungen genannt – abzugsfähig. Bei Wohngebäuden geht der Gesetzgeber im Regelfall von einer Nutzungsdauer von 50 bzw. 40 Jahren und seit dem 1.1.2023 von 33 1/3 Jahren aus. In welcher Weise die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die Nutzungsdauer zu verteilen sind, ist in verschiedenen gesetzlichen Vorschriften geregelt.

Mit dem Wachstumschancengesetz 2023 v. 27.3.2024 wurde wieder eine degressive Abschreibungsmöglichkeit für Gebäude eingeführt.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Der Gesetzgeber hat die Abschreibungsmöglichkeiten für Gebäude immer weiter eingeschränkt. Von den früheren Abschreibungsvergünstigungen sind für einen Bauherren oder Erwerber einer zur Vermietung vorgesehenen Immobilie nur noch die folgenden Abschreibungsmöglichkeiten verblieben:

• § 7 Abs. 4 EStG (lineare AfA)

  § 7 Abs. 5a EStG (degressive AfA, Wachstumschancengesetz 2023, BGBl I 2024, Nr. 108)

• § 7h EStG (erhöhte AfA bei Gebäuden in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen)
• § 7i EStG (erhöhte AfA für Baudenkmäler)

Von Bedeutung kann noch die sog. degressive AfA nach § 7 Abs. 5 EStG sein, wenn vor dem 1.1.2004 bzw. 1.1.2006 der Bauantrag gestellt oder der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde. Bei Gebäuden, für die vor dem 1.1.2004 bzw. 1.1.2006 ein Bauantrag gestellt oder ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen wurde, gab es damalig eine degressive AfA-Methode.

Der § 7 Abs. 4 ist mit dem Wachstumschancengesetz 2023 (v. 27.3.2024, BGBl I 2024, Nr. 108 ) geändert worden.

1 Wechsel der AfA-Methode

Grundsatz

Falls mehrere Abschreibungsvorschriften in Betracht kommen, muss sich der Grundstückseigentümer grundsätzlich vor der erstmaligen Geltendmachung der Gebäude-AfA entscheiden, welche Abschreibungsmethode er wählen will; denn generell ist ein Wechsel von einer Abschreibungsart zur anderen nicht möglich.

Das in der Steuererklärung ausgeübte Wahlrecht kann nur bis zur Bestandskraft der ersten Einkommensteuerveranlagung rückgängig gemacht werden.

2 Einheitliche Gebäudeabschreibung

Einheitliches Wirtschaftsgut

Nach § 7 Abs. 1 EStG ist Gegenstand der AfA das abnutzbare Wirtschaftsgut im Ganzen. Wer ein Gebäude errichtet, hat dieses grundsätzlich als einheitliches Wirtschaftsgut mit dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten zu bewerten und einheitlich abzuschreiben.

Unselbstständige Gebäudeteile

Abschreibungen von unselbstständigen Teilen des Gebäudes sind unzulässig. Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Unselbstständig sind auch räumlich vom Gebäude getrennt errichtete Baulichkeiten, wenn sie in einem engen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen und das Gebäude ohne diese Baulichkeiten als unvollständig erscheint.

Gesondertes Wirtschaftsgut

Getrennt – ohne bautechnische Verbindung – auf einem Grundstück stehende Baulichkeiten sind grundsätzlich gesonderte Wirtschaftsgüter, die auch gesondert abgeschrieben werden können. Vorausgesetzt, sie stehen nicht in einem zuvor genannten Nutzungs- und Funktionszusammenhang.

Beispiele für unselbstständige Teile:

• Einfriedung, Umzäunung^[1];
• Fahrstuhl-, Heizungs-, Be- und Entlüftungsanlagen;
• Garagen bei Ein- und Zweifamilienhäusern, auch wenn sie erst Jahre nach dem Gebäude errichtet werden.^[2]

Gesonderte Abschreibung

Anders als Garagen von Ein- oder Zweifamilienhäusern sind Garagen, die auf dem Gelände eines großen Mietwohnungskomplexes nachträglich errichtet werden, jedenfalls dann als selbstständige Wirtschaftsgüter gesondert abzuschreiben, wenn ihre Errichtung nicht Bestandteil der Baugenehmigung für das Mietwohngebäude war und kein enger Zusammenhang zwischen der Nutzung der Wohnungen und der Garagen besteht, weil die Zahl der Garagen hinter der Zahl der Wohnungen deutlich zurückbleibt und die Garagen zum Teil an Dritte vermietet sind.^[3]

Gehwege zum Haus und um das Haus;

Hofbefestigung

Eine gesonderte Abschreibung ist hierfür nicht möglich.

Auch solche Gebäudebestandteile, die mit Sicherheit keine Nutzungsdauer von 33 1/3, 40 oder 50 Jahren haben, wie z. B. ein Teppichboden oder die Öl-Zentralheizung, können nicht gesondert abgeschrieben werden.

Selbstständige Gebäudeteile

Gesonderte AfA möglich

Keine Regel ohne Ausnahme – das gilt auch hier:

Wird ein Gebäude

• teils eigenbetrieblich,
• teils fremdbetrieblich,
• teils zu eigenen Wohnzwecken und
• teils zu fremden Wohnzwecken genutzt,

Selbstständiges Wirtschaftsgut

so ist jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein selbstständiges Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funk...