Tenor
1. Die Klage wird als unzulässig abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Mit Vertrag vom 26. Juni 1995 (Anlage K 1) vermietete die Klägerin an die Beklagte zu 2) das Reihenmittelhaus … (Wohnfläche 85,9 qm), zu einer monatlichen Netto-Kaltmiete von 1.090,00 DM zuzüglich Betriebskostenvorauszahlungen. Am 11. Januar 1996 trat der Beklagte zu 1) in den Mietvertrag ein.
Die Wohnlage des Hauses ist einfach.
Mit Schreiben vom 20. Januar 2000 (Anlage K 2, Bl. 14 ff d.A.) verlangte die Klägerin von den Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Netto-Kaltmiete auf 1.211,19 DM mit Wirkung ab 1. April 2000. In dem Schreiben heißt es: „Ich nehme auf die als Anlage 1 beigefügte Aufstellung Bezug, in der vergleichbare Mietwohnungen und die dafür gezahlten Entgelte aufgeführt sind. Die niedrigste Miete dieser Vergleichswohnungen beträgt monatlich 14,15 DM je Quadratmeter Wohnfläche. Für Ihre Wohnung verlange ich monatlich 14,10 DM je Quadratmeter. Die von mir verlangte Miete übersteigt mithin nicht die ortsübliche Vergleichsmiete.”
Dem Schreiben war eine Anlage beigefügt, die Angaben über drei Vergleichswohnungen enthält. Im einzelnen handelt es sich dabei um folgende Wohnungen mit – unter anderem – folgenden Merkmalen:
…, Reihenendhaus, einfache Wohnlage, Wohnfläche 122,96 qm, Nettokaltmiete je qm: 14,45 DM, Abschlag bezüglich der Art des Gebäudes: 0,30 DM;
…, Reihenendhaus, einfache Wohnlage, Wohnfläche 100,05 qm, Nettokaltmiete je qm: 14,45 DM, Abschlag bezüglich der Art des Gebäudes: 0,30 DM;
…, Freistehendes Einfamilienhaus, mittlere Wohnlage, Wohnfläche 81,00 qm, Nettokaltmiete je qm: 17,20, Abschlag bezüglich der Art des Gebäudes: 1,00– DM, Abschlag bezüglich der Lage: 1,50 DM.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Mieterhöhungsverlangens wird auf die bezeichnete Anlage Bezug genommen.
Das Schreiben vom 20. Januar 2000 ging den Beklagten am 24. Januar 2000 zu.
Die Klägerin behauptet, daß eine Netto-Kaltmiete von 1.211,19 DM für die von den Beklagten bewohnte Wohnung ortsüblich sei. Sie beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Netto-Kaltmiete für das von ihnen bewohnte Reihenmittelhaus … in, von bisher monatlich 1.090,00 DM (Kaltmiete) zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen auf nunmehr 1.211,19 (Kaltmiete) zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen mit Wirkung seit dem 1. April 2000 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Sie halten das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin mangels Vergleichbarkeit der darin angeführten Vergleichswohnungen mit der von ihnen bewohnten Wohnung für unwirksam. Sie meinen, daß die ortsübliche Miete anhand des Berliner Mietspiegels zu ermitteln sei.
Entscheidungsgründe
Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig.
Die Überlegungsfrist aus § 2 Abs. 3 S. 1 MHG, deren Ablauf eine Prozeßvoraussetzung für die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist, wurde durch das Mieterhöhungsverlangen vom 20. Januar 2000 nicht in Lauf gesetzt (vgl. Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, S. 1599).
Das Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, da es keine tauglichen Begründungsmittel im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG enthält. Die Klägerin hat das Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen begründet. Aus § 2 Abs. 2 S. 4 MHG ergibt sich, daß der Vermieter drei Vergleichswohnungen zu benennen hat. Von den von der Klägerin benannten Wohnungen ist die Wohnung Kettelerpfad 35 a nicht vergleichstauglich. Nur die beiden anderen Wohnungen sind als Vergleichsobjekte geeignet. Dies reicht nicht für eine ordnungsgemäße und damit wirksame Begründung des Erhöhungsverlangens.
Die Wohnung … a ist mit der Wohnung … nicht vergleichbar. Zwar reicht es, wenn die Vergleichswohnung und die Wohnung des Mieters ungefähr vergleichbar sind. Unwirksam ist jedoch der Hinweis auf ein Vergleichsobjekt, das mit der Wohnung des Mieters schon auf den ersten Blick nichts gemein hat (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III. A 438). Dies ist vorliegend der Fall. Da es sich bei dem Hau … um ein Reihenmittelhaus, bei dem Haus … um ein freistehendes Einfamilienhaus handelt, haben die Wohnungen nichts rniteinander gemein. Ein Einfamilienhaus weist einen deutlich höheren Wohnwert als ein Reihenmittelhaus auf, da der Gebrauch nach keiner Seite hin durch unmittelbar anschließende andere Häuser beziehungsweise Wohnungen beschränkt wird. Es ist davon auszugehen, daß dieses Wohnwertmerkmal die Höhe des Mietzinses erheblich beeinflußt. Es handelt sich um eine Wohnung völlig anderer Art, für die auch ein anderer Markt besteht. Zudem befindet sich die Wohnung … in einer mittleren Wohngegend, während die Wohngegend der Wohnung … einfach ist. D...