Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 1.300,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Beklagte ist aufgrund Mietvertrages vom 10. Juli 1980 mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin Mieterin einer 5-Zimmerwohnung im Hause der Klägerin … in Berlin-Kreuzberg.
Gemäß § 8 des Mietvertrages ist die Untervermietung von einer schriftlichen Erlaubnis des Vermieters abhängig, die jederzeit widerrufen werden kann.
Seit Mietvertragsabschluß wurde die Wohnung ständig von drei bis vier Personen als Wohngemeinschaftswohnung genutzt. Die Beklagte ist zur Zeit in der … polizeilich gemeldet. Mit Schreiben vom 10. Januar 1991 forderte die Klägerin die Beklagte auf, das Untermietverhältnis mit, … zum 31. Januar 1991 zu kündigen (vgl. Fotokopie Bl. 22 d.A.). Unter dem 11. Januar 1991 übersandte die Klägerin mehrere vorgefertigte Erklärungen betreffend die Personalien der Untermieter. Die Beklagte übersandte unter dem 17. Januar 1991 die „Erklärungen zur Untervermietung” der Untermieterinnen …. Weiter teilte die Beklagte mit, daß die dritte Untermieterin Frau … sich auf einem längeren Auslandsurlaub befinde. Die Klägerin berechnete mit Mieterhöhungserklärung vom 01. März 1991 einen Untermietzuschlag von 30,00 DM. Mit Schreiben vom 12. März 1991 widerrief die Klägerin die Erlaubnis zur Untermiete (vgl. Fotokopie Bl. 9 d.A.), und unter dem 02. April und 14. Mai 1991 mahnte sie die Beklagte ab, die Räume weiterhin zur Untermiete zur Verfügung zu stellen (Fotokopien Bl. 10/11 d.A.). Mit Schreiben vom 02. August 1991 (Fotokopie Bl. 12 d.A.) kündigte die Klägerin fristlos.
Die Untermieterin … ist nach Rückkehr aus ihrem Auslandsurlaub aus der Wohnung der Beklagten ausgezogen. Mit Schreiben vom 09. September 1991 kündigte die Beklagte die Untermietverhältnisse … zum 31. Dezember 1991.
Die Klägerin begehrt Räumung und Herausgabe der von der Beklagten innegehaltenen Wohnung.
Die Klägerin behauptet:
Die Beklagte habe die Wohnung vollständig untervermietet und habe ihren ausschließlichen Wohnsitz in der …, wo sie auch ihren Telefonanschluß habe. In den letzten zwei Jahren habe sie keine Post mehr in der … erhalten.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, die in der … im dritten Stockwerk gelegene Wohnung, bestehend aus fünf Zimmern sowie je einer Kammer, Küche, Korridor und Badezimmer, zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise,
ihr eine Räumungsfrist nicht unter sechs Monaten zu gewähren.
Die Beklagte trägt vor:
Sie habe die Wohnung ausdrücklich als Wohngemeinschaftswohnung gemietet. Es sei vereinbart worden, daß sie diese Wohnung mit maximal vier Personen nutzen könne. Es liege kein wichtiger Grund zum Widerruf der Genehmigung zur Untervermietung vor. Sie nutze in der Wohnung ein vollständig möbliertes Zimmer und halte sich regelmäßig in der Wohnung auf.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den vorgetragenen Inhalt ihrer gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von dieser innegehaltenen Wohnung gemäß §§ 556, 985 BGB zu. Die fristlose Kündigung vom 02. August 1991 ist unwirksam und hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet.
Ein Grund für eine fristlose Kündigung nach § 553 BGB liegt nicht vor. Zwischen den Parteien ist außer Streit, daß seit Mietvertragsabschluß eine Erlaubnis zur Untervermietung an bis zu drei Personen bestand. Die Klägerin verlangt und erhält auch von der Beklagten einen Untermietzuschlag von 30,00 DM.
Die Klägerin konnte die Erlaubnis zur Untervermietung nicht widerrufen. Die Formularklausel im Mietvertrag, mit der sich der Vermieter uneingeschränkt den Widerruf vorbehalten hat (§ 8 Nr. 2 Satz 2), ist unwirksam (vgl. BGH WM 1987, 256). Ein Widerrufsvorbehalt ist bei Wohnraummietverhältnissen schlechthin unwirksam, denn er wirkt sich abweichend von § 549 Abs. 2 BGB zum Nachteil des Mieters aus (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II 248). Der Vermieter kann daher die Erlaubnis auch nicht aus wichtigem Grund widerrufen; ein Widerruf liefe auf eine unzulässige Teilkündigung hinaus (Sternel a.a.O.). Bei Störungen aus der Untervermietung kann der Vermieter gegen den Mieter aus § 550 BGB vorgehen und unter Umständen auch nach § 553 BGB kündigen.
Selbst wenn man der Auffassung wäre, daß der Vermieter die Erlaubnis aus wichtigem Grund widerrufen dürfe, so ist ein solcher aus dem Schreiben vom 12. März 1991 nicht entnehmbar. Der Vortrag, es hielten sich in letzter Zeit eine Vielzahl von Personen in der Wohnung auf, die weder der Anzahl nach noch namentlich bekannt seien, ist völlig unbestimmt. Es wird nicht dargelegt, wer im einzelnen wie lange sich in der Wohnung aufg...
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