Entscheidungsstichwort (Thema)
Zustimmung zur Mieterhöhung
Tenor
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 495 a Abs. 2 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch nicht zu, da die in § 12 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) in der Fassung des Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraumes in das allgemeine Miethöhenrecht vom 06.06.1995 (MÜG) – zuletzt geändert durch das Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe vom 15.12.1995 – normierten Voraussetzungen nicht erfüllt sind.
Nach § 12 Abs. 1 und 2 MHG kann der Vermieter die am 11. Juni 1995 ohne Erhöhung nach Modernisierung oder Instandsetzungsvereinbarungen geschuldete Miete um 20 % erhöhen, wenn an dem Gebäude mindestens 3 der 5 folgenden Bestandteile
- Dach,
- Fenster,
- Außenwände,
- Hausflure oder Treppenräume oder
- Elektro-, Gas- oder Wasser- und Sanitärinstallationen
keine erheblichen Schäden aufweisen, wobei sich der Erhöhungssatz auf 15 % bei Wohnraum ermäßigt, bei dem die Zentralheizung oder das Bad oder beide Ausstattungsmerkmale fehlen. Von dem Erhöhungssatz von 20 % können 5 % erst zum 01.01.1997 und nur für Wohnraum verlangt werden, der in einer Gemeinde mit mindestens 20.000 Einwohnern oder in einer Gemeinde liegt, die an eine Gemeinde mit mindestens 100.000 Einwohnern angrenzt.
Auf das außergerichtliche Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 18.10.1996, einer Erhöhung des am 11.06.1995 geltenden Mietzinses von 267,98 DM um 5 % gem. § 12 Abs. 2 MHG und um weitere 5 % gem. § 12 Abs. 1 MHG zuzustimmen, da der Grund für die Ermäßigung entfallen und die Wohnung nunmehr mit einer Zentralheizung/Bad ausgestattet ist, hat die Beklagte der Klägerin mit Schreiben vom 10.11.1996 eine Teilzustimmung hinsichtlich der Erhöhung gem. § 12 Abs. 2 MHG erteilt. Die Zustimmung gem. § 12 Abs. 1 Satz 2 wurde von ihr mit der Begründung abgelehnt, maßgebend für die Möglichkeit einer Erhöhung sei die am 11.06.1995 vorhandene Ausstattung.
Die Klägerin hat demgegenüber die Auffassung vertreten, daß bei nachträglichem Einbau eines Bades, einer Zentralheizung oder von beidem auch die Erhöhung um die weiteren 5 % nachgeholt werden könne (vgl. Börstinghaus/Meyer, Die Mietzinserhöhung bei Wohnraummietverträgen in den neuen Bundesländern, 1995, Rdnr. 234).
Dieser Auffassung kann jedoch nicht gefolgt werden. Entscheidend ist die Ausstattung bei Inkrafttreten des Mietenüberleitungsgesetzes am 11.06.1995. Installiert der Vermieter zu einem späteren Zeitpunkt ein Bad oder eine Zentralheizung, so führt dies nur zu einer Mieterhöhung nach § 3 MHG, nicht aber auch zu einer solchen nach § 12 Abs. 1 MHG. Dies folgt daraus, daß das Gesetz lediglich eine Erhöhung der Stichtagsmiete vorsieht, nicht aber spätere ausstattungsbedingte Erhöhungen zuläßt.
Die Stichtagsmiete knüpft an den Ausstattungsstand am 11.06.1995 an. Daraus, daß nachträglich die Voraussetzungen für die Ermäßigung entfallen, wird noch kein Mieterhöhungstatbestand ausgelöst (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage 1996, Rdnr. A 393).
Die im Gegensatz hierzu vertretene Auffassung von Börstinghaus/Meyer (a.a.O.) weist zu Recht darauf hin, daß diese Auffassung nicht zweifelsfrei sei und erteilt – wohl auch wegen der verbleibenden Selbstzweifel – den Hinweis, daß dem Vermieter bei Einbau eines Bades oder einer Zentralheizung im übrigen die Möglichkeit bleibe, 11 % der aufgewandten Kosten nach § 3 in Verbindung mit § 13 MHG umzulegen (Börstinghaus/Meyer, a.a.O.).
Aufgrund dieser gesetzlich gegebenen Möglichkeit, eine Mieterhöhung bei baulichen Änderungen vorzunehmen, besteht kein Erfordernis, § 12 Abs. 1 Satz 2 entgegen seinem ausdrücklichen Wortlaut und vor dem Hintergrund der Motive des Gesetzgebers dahingehend zu interpretieren, daß nicht die Wohnungsausstattung am 11.06.1995 entscheidend sein soll.
Da die Klägerin trotz der bereits vorprozessual unmißverständlich erfolgten Teilzustimmung der Beklagten gem. § 12 Abs. 2 MHG, die nach allgemeiner Meinung zulässig ist (vgl. Sternel, a.a.O., Rdnr. A 437; Börstinghaus/Meyer, a.a.O., Rdnr. 185), die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete um 5 % gemäß § 12 Abs. 2 MHG gleichwohl zum Gegenstand ihrer Klage gemacht hat, war dieser Anspruch insoweit bereits erfüllt und der diesbezügliche Teil der Klage von Anfang an unbegründet und daher abzuweisen.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.
Fundstellen