Tenor
Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Miete für die im S. Weg XX in XXXXX F., Erdgeschoss links, gelegene Wohnung, von bisher monatlich 395,00 EUR (zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) auf nunmehr monatlich 396,00EUR (zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) mit Wirkung ab dem 01.11.2010 zuzustimmen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von dem Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung.
Die Parteien sind über ein Mietverhältnis über die Wohnung im S. Weg XX, F., Erdgeschoss links, verbunden. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und stammt vom 04.08.2003. Es handelt sich hierbei um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, bestehend aus 4 Zimmern, Küche, Bad, Flur, einem Kellerraum und einem Dachbodenanteil. Die Wohngegend ist überwiegend mit Mehrfamilienhäusern bebaut.
Gemäß Mietvertrag beträgt die Wohnungsgröße 82,27 m2. Anfang 2007 wurden die Balkone an dem Gebäude erweitert und erneuert. Der Beklagte zahlte bislang eine monatliche Nettokaltmiete von 395,00 EUR, dies seit Mietbeginn. Mit Schreiben vom 16.08.2010 verlangte die Klägerin von dem Beklagten bis zum 01.09.2010 die Zustimmung zur Zahlung einer erhöhten Nettokaltmiete in Höhe von 435,66 EUR mit Wirkung ab dem dritten Monat ab Zugang des Erhöhungsverlangens, das dem Beklagten am selben Tag per Boten zugestellt wurde. Es wurden dort drei Vergleichswohnungen angegeben, aus denen sich die geforderte Vergleichsmiete ergab. Diese Vergleichswohnungen waren nach Lage und Baujahr, insbesondere nach der äußeren Optik und dem technischen Zustand des Hauses mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar. Es handelte sich um Wohnungen im ersten bzw. zweiten Obergeschoss aus dem S. Weg XX und XX. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf das Erhöhungsverlangen vom 16.08.2010, BI. 27 f. d.A., verwiesen.
Der Beklagte widersprach diesem Erhöhungsverlangen.
Die Klägerin behauptet, auf Grund der Vergrößerung des Balkons habe die Wohnung des Beklagten jetzt eine Größe von 84,43 m2, sodass der neue Mietzins 5,16 EUR pro m2 betrage und daher ortsüblich sei.
Sie ist der Ansicht, die Fläche des Balkons sei auf Grund der besonderen Optik auch bei Anwendung der WoFIV nicht nur mit 1/4, sondern mit 1/2 anzurechnen.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, der Erhöhung der Miete für die im S. Weg XX in XXXXX F., Erdgeschoss links, gelegene Wohnung von bisher monatlich 395,00 EUR (zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) auf nunmehr monatlich 435,66 EUR (zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung) mit Wirkung ab dem 01.11.2010 zuzustimmen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte bestreitet die Größe der Wohnung. Er ist insbesondere der Ansicht, dass der Balkon nur mit 1/4 der Fläche anzurechnen sei.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Größe der Wohnung und zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hinsichtlich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 25.02.2011, BI, 47 ff. d.A., die Ergänzung vom 15.04.2011, BI. 112f. d.A. sowie die Ergänzungen des Sachverständigen in der mündlichen Verhandlung vom 11.08.2011, BI. 137ff. d.A., verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nur teilweise begründet.
I.
Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß §§ 558 a, 558 b BGB zulässig. Die Mieterhöhung ist ordnungsgemäß begehrt worden unter Angabe von drei Vergleichswohnungen. Die Kappungsgrenze ist hierbei nicht überschritten und die Frist zur Klageerhebung eingehalten worden. Die Zustimmung zur Mieterhöhung sollte bis spätestens zum 01.09.2010 erklärt werden. Die Klage ist am 26.10.2010 bei Gericht eingegangen, also innerhalb der Drei-Monats-Frist.
II.
Die Klägerin hat jedoch nur einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB auf eine Miete von 396,00 EUR kalt, die sich aus einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,90 EUR/qm bei 80,75 qm Wohnfläche ergibt.
Eine Erhöhung der Miete ist gemäß § 558 BGB nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. Diese beträgt vorliegend 4,90 EUR pro m2 dies folgt aus dem Gutachten des Sachverständigen C. S.. Er hat dort nachvollziehbar die Bewertung der in Rede stehenden Wohnung dargestellt. In der schriftlichen ergänzenden Stellungnahme und der nachfolgenden mündlichen ergänzenden Stellungnahme hat er insoweit auch überzeugend erklärt, dass die bei dem Gebäude zwischenzeitlich durchgeführte Wärmedämmung keinen weiteren Einfluss auf die sich daraus ergebende ortsübliche Vergleichsmiete habe. Es sei zwar richtig, dass man dies als logische Folge annehmen würde. Die Praxis bestätige dies jedoch nicht. So könne er selbst als Immobilienmakler nicht ...