Entscheidungsstichwort (Thema)
Kautionsforderung nach Veräußerung der Mietsache
Orientierungssatz
Nach Veräußerung der Mietsache kann ein Veräußerer von einem Mieter nicht mehr die Zahlung der mietvertraglich vereinbarten Kaution verlangen.
Normenkette
BGB §§ 571-572, 399, 683, 677, 670, 812 Abs. 1
Tatbestand
Der Kläger war Eigentümer des Hauses, in dem die Beklagten von dem Kläger eine Wohnung angemietet hatten. In dem Mietvertrag wurde die Zahlung einer Kaution von 2000,– DM vereinbart.
Das Grundstück haben zwischenzeitlich die Herren R. F. und J. F. erworben.
Der Kläger nimmt die Beklagten auf Zahlung der Kaution in Anspruch.
Er trägt vor, die Kaution habe er bereits an die neuen Grundstückseigentümer weitergeleitet, sie sei in Anrechnung auf den Kaufpreis verrechnet worden; dabei seien die Kaufvertragspartner davon ausgegangen, daß der Kläger die Kaution wegen ihres Fälligkeitszeitpunkts selbst geltend machen müsse.
Der Kläger beruft sich auf eine Erklärung der neuen Grundstückseigentümer vom 11.4.1978, wonach er berechtigt sei, die von den Beklagten bisher nicht gezahlte Kaution in Höhe von 2000,– DM in eigenem Namen geltend zu machen und die Zahlung des Betrages an sich zu verlangen.
Entscheidungsgründe
Dem Kläger steht kein eigener Anspruch auf Zahlung der Kaution zu.
Aus dem Mietvertrag (§ 4 Ziff. 5) kann der Kläger die Forderung nicht herleiten, weil er nicht mehr Vermieter ist. Infolge der Veräußerung des Grundstücks sind die neuen Eigentümer gemäß § 571 Abs. 1 BGB an die Stelle des Klägers als Vermieter getreten. Der Anspruch auf Zahlung der Kaution gehört nicht zu den Altforderungen, die dem Kläger nach wie vor zustehen, sondern ist zu den Rechten zu zählen, die sich während der Dauer des Eigentums der jetzigen Eigentümer ergeben haben. Dies folgt zum einen aus dem vereinbarten Zweck der Kautionsleistung, der in der Sicherung der Vermieteransprüche für die Dauer der Vertragszeit liegt. Dies läßt sich zum anderen aus der Vorschrift des § 572 BGB entnehmen, wonach die Rechte an einer bereits geleisteten Kaution auf den Grundstückserwerber übergehen. Dann müsse erst recht der Anspruch auf Zahlung der Kaution auf den Erwerber übergehen.
Der Kläger kann die Zahlung der Kaution auch nicht auf Grund einer Abtretung des Anspruchs auf Kautionszahlung seitens der neuen Eigentümer an ihn verlangen. Es kann dahinstehen, ob in der Erklärung der neuen Eigentümer vom 11.4.1978 eine Abtretung gesehen werden kann.
Eine solche Abtretung ist jedenfalls unwirksam, da sie gemäß § 399 BGB ausgeschlossen ist.
Durch eine Abtretung des Anspruchs auf Zahlung einer Kaution würde eine Inhaltsänderung eintreten, da die Kaution gerade dem Vermieter zur Sicherung seiner eigenen Ansprüche aus dem Mietvertrag dienen soll. Zudem ergibt sich aus der Sicherungsabrede gleichzeitig die Vereinbarung eines Abtretungsausschlusses. Die Kaution soll ausschließlich für den Vermieter zur Sicherung seiner Ansprüche bestimmt sein.
Der Kläger hat gegen die Beklagten auch keinen Aufwendungsersatzanspruch in Höhe des Kautionsbetrages aus §§ 683, 677 i. V. m. 670 BGB. Eine Fremdgeschäftsführung liegt nicht vor. Wenn der Kläger die Kaution im Wege der Anrechnung auf den Kaufpreis an die neuen Grundstückseigentümer weitergeleitet hat, hat er damit nicht ein Geschäft für die Beklagten besorgt. Nach dem Vorbringen des Klägers gingen die Kaufvertragspartner nämlich nicht davon aus, daß der Kläger eine Verbindlichkeit der Beklagten gegenüber den Erwerbern erfüllte, sondern daß der Anspruch auf Zahlung der Kaution dem Kläger zustehe und er ausschließlich seiner eigenen Pflicht zur Übertragung der Kaution nachkomme.
Auch ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 BGB auf Zahlung des Kautionsbetrages besteht nicht.
Eine Leistung des Klägers an die Beklagten entfällt aus den gleichen Gründen, aus denen eine Fremdgeschäftsführung ausscheidet.
Eine Bereicherung der Beklagten in sonstiger Weise ist durch eine Weiterleitung der Kaution durch den Kläger an die Grundstückserwerber ebenfalls nicht eingetreten. Eine Erfüllung des Anspruchs der Grundstückserwerber gegen die Beklagten auf Zahlung der Kaution ist nicht erfolgt. Da die Kaufvertragspartner nicht vom Bestehen eines solchen Anspruchs der Erwerber gegen die Beklagten ausgegangen sind, ist weder seitens des Klägers eine Leistung auf diese Verbindlichkeit noch seitens der Erwerber eine Annahme als Erfüllung dieser Verbindlichkeit erfolgt.
Ein fremdes Recht – unter Berufung auf eine Ermächtigung – macht der Kläger nicht geltend. Aus seinem Vorbringen geht hervor, daß er sich auf einen nach seiner Ansicht ihm selbst zustehenden Anspruch stützt.
Fundstellen
Haufe-Index 1479928 |
WuM 1981, 18 |
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