Entscheidungsstichwort (Thema)
Räumung und Herausgabe
Tenor
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Kläger tragen samtverbindlich die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist in Ziffer II vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 1.400,00 Euro abwenden, sofern nicht die Beklagten vor der Vollstreckung entsprechende Sicherheit leisten.
Tatbestand
Die Kläger machen einen Räumungsanspruch gegenüber den Beklagten geltend.
Mit Mietvertrag vom 22.7.1998 mieteten die Beklagten eine Wohnung im 2. OG des Anwesens der Kläger in der … Föching. Als Monatsmiete wurden 562,42 Euro (entspricht 1.100,00 DM) vereinbart.
Mit Schreiben vom 11.1.02 haben die Kläger das Mietverhältnis gegenüber den Beklagten zum 31.7.02 gekündigt. Die Beklagten haben die Wohnung nicht geräumt.
Die Kläger tragen vor, die Kündigung stütze sich auf § 564 b Abs. 4 Ziff. 1 BGB a.F., wonach ein Mietverhältnis auch ohne Geltendmachung eines berechtigten Interesses gekündigt werden kann, wenn das vom Vermieter selbst bewohnte Wohngebäude nicht mehr als zwei Wohnungen auf weise; die Kläger würden mit ihren drei Kindern eine Wohnung bewohnen, die sich über Erdgeschoß, Zwischengeschoß und 1. Stock erstrecke; die Beklagten würden eine weitere Wohnung im 2. OG bewohnen; weitere Wohnungen seien nicht vorhanden; der Onkel … übe lediglich ein Wohnrecht über ein Wohnzimmer im Erdgeschoß und ein Schlafzimmer im 1. Stock aus, wobei sich diese Räume innerhalb der Wohnung der Kläger befinden würden; ein weiterer Mieter … habe nur ein Zimmer mit Dusche und WC gemietet; hierbei handele es sich nicht um eine Wohnung.
Die Kläger beantragen daher, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen,
die Wohnung im 2. OG des Hauses Schulstraße 24 in Holzkirchen-Föching, bestehend aus 3 Zimmern, 1 Kammer, 1 Küche, 1 Flur; 1 Bad mit WC, 1 Speicherraumanteil und den zu dieser Wohnung gehörenden Kfz.-Stellplatz zu räumen und an, die Kläger herauszugeben.
Die Beklagten beantragen Klageabweisung mit der Begründung, die kündigung der Kläger vom 11.1.02 sei nicht wirksam, weil es sich beim streitgegenständlichen Anwesen um ein Haus mit mehr als 2 Wohnungen handelt, die Kläger würden nicht eine einzige Wohnung, sondern zwei für sich abgeschlossene Wohnungen im Erdgeschoß und im 1. Stock bewohnen, wobei beide Wohnungen nur über ein Treppenhaus verbunden seien; bei der Wohnung des Mieters … handele es sich um eine vom Treppenhaus erreichbare abgeschlossene Wohnung, welche die zur Führung eines selbständigen Haushalts nötigen Einrichtungen auf weise; außerdem würde die Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagten eine nicht zumutbare Härte bedeuten, so daß die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werde.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins im streitgegenständlichen Anwesen. Auf die Niederschrift vom 19.11.02 wird verwiesen. Zur Ergänzung des Tatbestands wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage war als unbegründet abzuweisen. Die Kläger können von den Beklagten keine Räumung der streitgegenständlichen Wohnung verlangen, weil die Kündigung vom 11.1.02 das Mietverhältnis nicht wirksam zum 31.7.02 beendet hat.
Die streitgegenständliche Kündigung war allein nach § 564 b Abs. 4 Ziff. 1 BGB a.F. darauf begründet, daß ein Vermieter in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen das Mietverhältnis der Einliegerwohnung kündigen kann, ohne daß es eines berechtigten Interesses hierzu bedarf. Die Kläger haben aber keinen Beweis dafür erbracht, daß das streitgegenständliche Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen auf weist (§ 573 a BGB).
Der durchgeführte Augenschein im Anwesen der Kläger hat ergeben, daß vom Treppenhaus aus eine eigene Eingangstüre in den vom Mieter … gemieteten Wohnraum führt. Diese angemietete Räumlichkeit besteht aus einem großen Zimmer – eingerichtet als Wohn- u. Schlafraum – und einem durch eine Türe getrennten Duschraum mit WC.
Als Wohnung ist eine selbständige räumlich- und wirtschaftlich abgeschlossene Wohneinheit zu verstehen, in der ein selbständiger Haushalt geführt werden kann, ohne daß die Mitbenutzung anderer Räume im Haus mehr als üblich erfolgt. Wichtiges Kriterium ist, ob die zur Führung eines selbständigen Haushaltes nötigen Einrichtungen wie Wasser- und Energieanschluß, Kochgelegenheit und Ausguß hinter dem Wohnungsabschluss liegen. Eine eigene Küche braucht nicht vorhanden zu sein. Auch kommt es nicht auf die Qualität der Kochgelegenheit an, so daß eine Kochplatte hierfür Genügt (Sternel Mietrecht, 3. Auflage, I Randnote 134 a).
Bei dem Mieter … liegt nicht eine bloße Zimmervermietung vor. Vielmehr befindet sich hinter der Wohnungseingangstür auch ein allein für den Mieter bestimmtes WC mit Wasch- bzw. Duschraum. Im Wohn/Schlafraum befindet sich ein Elektrokocher mit zwei Kochplatten. Als Ausguß ist ein Waschbecken im WC vorhanden, Stromanschluß – unstreitig mit eige...