AG Münster Urteil vom 09.06.1998 - 52 C 43/97

Tenor

Die Beklagte wird verurteilt, einer Mieterhöhung für die von ihr gemietete Wohnung im 1. Geschoß des Hauses … bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Balkon, Bad sowie dazugehörigen Kellerraum auf monatlich 867,91 DM netto mit Wirkung ab dem 01.10.1996 zuzustimmen.

Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 10 % und die Beklagte 90 %.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenentscheidung vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung der Gegenseite durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Sicherheitsleistung darf auch durch eine schriftliche, unbedingte und unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft einer im Gebiet, der Bundesrepublik Deutschland ansässigen als Zoll- oder Steuerbürgin zugelassenen Bank oder öffentlich-rechtlichen Kreditanstalt erbracht werden.

Tatbestand

Die Beklagte ist seit dem 01.03.1978 Mieterin der im Urteilstenor bezeichneten Wohnung. Ursprüngliche Vermieterin war die …. Im Juli 1995 erwarb die Klägerin die Wohnung. Die Eintragung als Eigentümerin im Grundbuch erfolgte am 12.07.1995, was der Beklagten mit Schreiben vom 03.09.1995 mitgeteilt wurde. Mit Schreiben vom 26.01.1996 forderte der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der Grundmiete von bislang 735,00 DM auf 882,00 DM ab dem 01.07.1996 zuzustimmen. Zur Begründung verwies er auf den Mietspiegel der Stadt Münster nach dem Stand vom 01.12.1994, wobei er unter Zugrundelegung der im Erhöhungsverlangen im einzelnen genannten Ausstattungs- und Lagemerkmale der Wohnung nunmehr einen Quadratmeterpreis von 9,91 DM-pro Quadratmeter als angemessene Miete für gerechtfertigt hält. In diesem Schreiben wurde die Beklagte ebenfalls darauf hingewiesen, daß eine Neuvermessung der Wohnung ergeben habe, daß sie eine anrechenbare Wohnfläche von 89 qm aufweise. Im letzten Absatz dieses Schreibens wurde die neue Gesamtmiete mit insgesamt 1.145,00 DM berechnet, wobei auch eine Garagenmiete von 100,00 DM mit angesetzt wurde. Der letzte Satz dieses Schreibens lautet: „Ich hoffe, daß sie für diese wirtschaftliche Notwendigkeit Verständnis haben und muß sie unter Bezugnahme auf § 2 Abs. 3 MHG bitten, mir ihr Einverständnis durch Unterzeichnung unter Rückgabe des beiliegenden Doppels innerhalb der gesetzlichen Frist, also spätestens bis zum 30.06.1996 zu erklären.” Dieses Schreiben ist der Beklagten im Januar 1996 zugegangen. Mit Schreiben vom 16.02.1996 wurde seitens der Klägerin das Mieterhöhungsbegehren auf 1.045,00 DM reduziert, nachdem festgestellt wurde, daß eine Garage nicht mitvermietet worden ist. Im letzten Absatz dieses Schreibens heißt es:

„Ich bitte Sie, das Versehen zu entschuldigen und um die Abgabe ihrer Zustimmungserklärung entsprechend der obigen Berechnung innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Frist.”

Mit Schreiben vom 14.06.1996 erinnerte der Prozeßbevollmächtigte der Klägerin die Prozeßbevollmächtigten der Beklagten an die Abgabe der angekündigten Stellungnahme zu dem Mieterhöhungsbegehren. Eine Erklärung wurde jedoch von Seiten der Beklagten nicht abgegeben.

Die Beklagte, die bei … angestellt ist, ließ am 31.03.1981 den Mietvertrag auf ihren damaligen Lebensgefährten … umschreiben. Zugleich wurde eine Zusatzvereinbarung geschlossen, wonach aufgrund des Dienstverhältnisses von … der Mietpreis begünstigt sei. … behielt sich vor, den Mietpreis der allgemeinen Miete anzupassen, wenn … die Mietwohnung nicht mehr bewohnt oder aus dem Dienstverhältnis ausscheidet. Nach dem Tode ihres Lebensgefährten hat die Beklagte den Mietvertrag vom 31.03.1981 nebst Zusatzvereinbarung übernommen.

Die Klägerin hat am 19.07.1996 Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf monatlich 882,00 DM ab dem 01.07.1996 eingereicht, die der Beklagten am 26.07.1996 zugestellt worden ist.

Sie ist der Ansicht, die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG eingehalten zu haben, da durch die Setzung des Wirksamkeitszeitpunktes zum 01.07.1996 eine längere als die gesetzliche Überlegungsfrist eingeräumt worden sei. Im übrigen behauptet sie, daß die ortsübliche Miete für die Wohnung der Beklagten etwa bei 14,10 DM liege. Damit sei auch unter Berücksichtigung der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vom 31.03.1991 die geltend gemachte Mieterhöhung berechtigt. Die Klägerin meint jedoch, daß die Zusatzvereinbarung aufgrund des Verkaufs des Objekts an die Klägerin ihre Wirksamkeit verloren habe, da nunmehr zwischen der Vermieterin und der Mieterin kein Dienstverhältnis mehr bestehe.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete für die von ihr angemietete Wohnung im ersten Geschoß des Hauses … bestehend aus drei Zimmern, Küche, Diele, Balkon, Bad sowie einem dazu gehörigen Kellerraum von monatlich 735,00 DM auf 882,00 DM ab dem 01.07.1996 zuzustimmen, hilfsweise, der geltend gemachten Mieterhöhung mit Wirkung ab 01.10.1996 ...