AG Pforzheim Urteil vom 24.10.2000 - 2 C 227/99

Entscheidungsstichwort (Thema)

Zustimmung zur Mieterhöhung

Tenor

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, einer Erhöhung der Teilinklusivmiete für die im zweiten Obergeschoß des Anwesens … gelegene Vier-Zimmer-Wohnung von bisher monatlich DM 882,00 auf DM 903,90 – bei gleichbleibenden gesonderten Vorauszahlungen auf Wasseruhrenmiete, Kaminfeger, Immissionsmessung, Frisch- und Abwasserverbrauch – mit Wirkung ab 01.05.1999 zuzustimmen.

2. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreites Werden gegeneinander aufgehoben, wobei die Beklagten die ihnen zur Last fallenden Kosten samtverbindlich tragen.

4. Das Urteil ist – hinsichtlich der Kosten – vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

(Urteil ohne Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO)

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage hat in der Sache nur teilweise Erfolg.

Den Klägern steht der geltend gemachte Anspruch auf eine Zustimmung zur Erhöhung des (Teilinklusiv-)Mietzinses nur hinsichtlich eines Gesamtbetrages von DM 903,90 und somit um einen Betrag von DM 21,90 gegenüber den Beklagten zu.

I.

Der ursprünglich zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag vom 18.06.1990 weist eine sogenannten Teilinklusivmiete aus.

Eine solche liegt vor, wenn sich der Mieter lediglich dazu verpflichtet, einen Teil der anfallenden Nebenkosten – wie beispielsweise Heizung u.a. – separat zu zahlen, die übrigen Betriebskosten aber zusammen mit der Nettomiete zu entrichten (vergl. Schmidt-Futterer-Langenberg, Mietrecht, 7.A., § 546, Rn. 12). Ausweislich § 3 Nr. 2 lit. a) des vorgelegten Mietvertrages sind in der Grundmiete die Gebäudeversicherung, Grundsteuer und sonstigen laufenden öffentlichen Grundstückslasten sowie Sach- und Haftpflichtversicherungen enthalten, während die übrigen dort genannten Betriebskosten – soweit nicht gestrichen – gesondert berechnet werden. Anhaltspunkte für eine wirksame – vertragliche – Abänderung dieser Mietstruktur im weiteren Verlauf sind nicht dargetan oder sonst ersichtlich. Insbesondere führt das im Rechtsstreit 2 C 420/95 vor dem erkennenden Gericht eingeholte Gutachten nicht zu einer Veränderung der Mietstruktur.

Soweit die Parteien im Termin vom 25.05.2000 unstreitig gestellt haben, daß neben der Nettomiete „separat” DM 9,00 auf die Hausnebenkosten bezahlt wurden, führt dies zu keiner abweichenden Bewertung. Ein Geständnis (§ 288 ZPO) liegt darin nicht, denn lediglich nicht bestreiten ist kein Zugestehen (vergl. Wieczorek, ZPO, 2.A., § 288, Rn. B II a 2 und Zöller-Greger, ZPO, 21.A., § 288, Rn. 3). Zusätzliche Anhaltspunkte, die die Annahme eines – zunächst bindenden – Geständnisse belegen würden, sind aber nicht ersichtlich. Demnach haben die Kläger jedoch mit Schriftsatz 09.06.2000 diesen zunächst unstreitig gestellten Umstand wieder wirksam bestritten.

Bei einer (Teil-)Inklusivmiete ist die Erhöhung im Verfahren nach § 2 MHG vorzunehmen, wobei eine Erhöhung bis zur ortsüblichen (Teil-)Inklusivmiete gemäß § 2 MHG möglich ist (OLG Stuttgart WuM 1983, 285, 286 m.w.N.; vergl. auch Bub/Treier-Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3.A., Teil III, Rn. 317). Da die zwischen den Parteien vereinbarte Teilinklusivmiete wirtschaftlich aus zwei Komponenten, der Nettomiete und dem Betriebskostenanteil besteht – rechtlich betrachtet handelt es sich dagegen um eine einheitliche Leistung –, ist für die Durchführung der Erhöhung die Nettomiete vom Betriebskostenanteil zu trennen, d.h. für die jeweiligen Berechnungen auszusondern (OLG Stuttgart a.a.O.). Nach Abschluß der Berechnungen sind die beiden Komponenten sodann wieder zusammenzufügen (vergl. Schmidt-Futterer-Langenberg, a.a.O., Rn. 13 m.w.N.).

II.

Die formellen Voraussetzungen des demnach einschlägigen Mieterhöhungsverfahrens (§ 2 MHG) sind gewahrt.

Das schriftliche Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 26.02.1999 ist durch eine Bezugnahme auf den öffentlich zugänglichen Mietspiegel der Stadt Pforzheim, in dem die ortsüblichen Nettomieten aufgeführt sind, welchen die tatsächlich auf die Wohnung der Beklagten im Rahmen der Teilinklusivmiete entfallenden Betriebskosten zugeschlagen werden, ordnungsgemäß begründet (§ 2 Abs. 2 Satz 1 und 2 MHG; vergl. auch: LG Karlsruhe WuM 1985, 328). Die durch das unstreitig noch im Februar zugegangene (§ 130 BGB) Mieterhöhungsverlangen in Lauf gesetzte viermonatige Klagefrist (§ 2 Abs. 3 Satz 1 MHG) ist durch die am 17.06.1999 zugestellte (vergl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, a.a.O., § 2 MHG, Rn. 540) Klage gewahrt.

Ein – unzulässiges (vergl. Schmidt-Futterer-Börstinghaus, a.a.O., Rn. 269) – Verlangen auf eine Abänderung der Mietstruktur ist in dem genannten Mieterhöhungsschreiben der Kläger nicht enthalten.

Zwar ist dort der Nettomieten- und der Betriebskostenanteil zunächst getrennt aufgeführt und berechnet. Dies entspricht jedoch gerade den bei einer Teilinklusivmiete notwendigen Berechnungsmodalitäten (s.o.). Eine Verlagerung von in dieser enthaltenen Betriebskosten in die gesondert zu bezahlenden Nebenkosten – sei es durch Vorschuß...