Anspruchsgrundlage für Wohngeldrückstände aus Wirtschaftsplan und Abrechnung

Leitsatz

1. Anspruchsgrundlage für Wohngeldrückstände aus Wirtschaftsplan und Abrechnung
2. Verjährung von Wohngeldrückständen

Normenkette

§§ 197, 201, 222 BGB a. F.; § 195 BGB n. F.; Art. 229 § 6 EGBGB

Kommentar

1. Der Beschluss über die Jahresabrechnung ist Anspruchsgrundlage für rückständige Wohngeldzahlungen ebenso wie der bestandskräftige Beschluss über den Wirtschaftsplan. Auch der Beschluss zur Jahresabrechnung hebt nicht den früheren Beschluss über die Genehmigung eines Wirtschaftsplans als Rechtsgrundlage für Wohngeldforderungen auf und ersetzt auch nicht den früheren Wirtschaftsplangenehmigungsbeschluss. Der Abrechnungsbeschluss hat insoweit keine novierende Wirkung (h. R. M., BGH v. 23.9.1999, V ZB 17/99, ZMR 1999, 834, 837). Nicht richtig ist also, dem Abrechnungsbeschluss allein Bedeutung für eine vielfach so bezeichnete "Abrechnungsspitze" beizumessen, da der Abrechnungsbeschluss den Anspruch auf rückständige Wohngeldzahlungen zusätzlich (zum genehmigten Wirtschaftsplan) begründet und somit rechtsverstärkende Wirkung besitzt. Der Beschluss über die Jahresabrechnung tritt mithin als Rechtsgrund neben den beschlossenen Wirtschaftsplan, wenn auch aus der Jahresabrechnung folgt, dass ein Wohnungseigentümer (gemessen am Wirtschaftsplan) mit Wohngeldern rückständig ist (vgl. auch BGH v. 30.11.1995, V ZB 16/95, ZMR 1996, 215, 216 und BayObLG v. 16.6.2004, 2Z BR 85/04, ZMR 2004, 842).
2. Ein Wohngeldrückstand kann damit sowohl auf die Abrechnungsspitze nach Jahresabrechnung, i. Ü. jedoch auch auf den beschlossenen Wirtschaftsplan gestützt werden.
3. Die Verjährung von Forderungen aus einem beschlossenen Wirtschaftsplan steht i. Ü. der Geltendmachung einer Forderung aus der Jahresabrechnung nicht entgegen.

Link zur Entscheidung

OLG Dresden, Beschluss vom 24.11.2005, 3 W 1369/05OLG Dresden v. 24.11.2005, 3 W 1369/05, ZMR 7/2006, 543

Anmerkung

Die Entscheidung entspricht der h. R. M. Wohngeldrückstände können auf einen beschlussgenehmigten Wirtschaftsplan als Anspruchsgrundlage gestützt werden, wenn hier fällig gewordene Wohngeldvorauszahlungen nicht geleistet wurden und Ansprüche insoweit noch nicht verjährt sind. Wird nachfolgend zu einem Wirtschaftsjahr eine Gesamtabrechnung beschlussgenehmigt und ergibt sich ebenfalls in der betreffenden Einzelabrechnung auch aufgrund im vorausgegangenen Geschäftsjahr nicht vollständig geleisteter Vorauszahlungen ein (entsprechend hohes) Negativsaldo, also eine abgerechnete und ausgewiesene Jahresnachzahlungsschuld, kann der Zahlungsanspruch der Gemeinschaft auch auf dieses genehmigte Einzelabrechnungsergebnis gestützt werden. Nach Feststellung des endgültigen Abrechnungssaldos zum vorausgegangenen Geschäftsjahr kann allerdings nicht mehr ein höherer Vorauszahlungsbetrag – gestützt auf den früheren Wirtschaftsplan – gefordert werden. Insoweit ist die Höhe der Forderung an das endgültige, abgerechnete Ergebnis in einem laufenden Forderungsprozess anzupassen, d. h. der Zahlungsantrag ggf. zu ändern (über teilweise Hauptsacheerledigung im Fall einer nunmehr geringeren Schuld nach erfolgter Einzelabrechnung gegenüber einer bisher auf einen Wirtschaftsplan gestützten Vorauszahlungsforderung).

Beim Einzelabrechnungsergebnis (mit ausgewiesener und abgerechneter Nachzahlungsschuld objektbezogen auf das Eigentum des Schuldners) sollte allerdings nicht von einer "Abrechnungsspitze" gesprochen werden. Zum wiederholten Male darf ich ausführen, dass seinerzeit der BGH die Thematik einer "Abrechnungsspitze" allein in Fällen begründete, in denen es vor Abrechnungsgenehmigung zu einem Eigentumswechsel kam und ein Veräußerer Wohngeldvorauszahlungen nach Wirtschaftsplan zu seiner (noch) Eigentumszeit schuldig blieb. Wenn dann in nachfolgender Abrechnung – nach Eigentumswechsel – dem neuen Eigentümer eine saldierte Nachzahlungsschuld zum vorausgegangenen Geschäftsjahr ausgewiesen wurde, war der Rechtsnachfolger (Erwerber) in seinem Einzelabrechnungsergebnis nicht mit solchen Altschulden (Soll-Rückständen des Voreigentümers) zu belasten. Von einer dem neuen Eigentümer gegenüber in saldierter Form festgestellten/einzelabgerechneten Nachzahlungsschuld mussten deshalb nach BGH die Soll-Rückstände (Schulden des Veräußerers) abgezogen werden, sodass sich dann zu Lasten oder auch zu Gunsten des neuen Eigentümers/Rechtsnachfolgers ein neues Einzelabrechnungsergebnis ergeben musste. Eine dann allein noch zu Lasten des Rechtsnachfolgers verbleibende Restschuld wurde als so genannte Abrechnungsspitze (im Sinne einer doppelten bzw. weiteren Saldierung) bezeichnet. Auch nur diese (ggf. reduzierte) Nachzahlungsschuld (Abrechnungsspitze) konnte damit gegen einen Rechtsnachfolger als Zahlungsschuld fällig gestellt und eingeklagt werden; Vorauszahlungsschulden mussten damit nach wie vor ausschließlich gegen den Voreigentümer aufgrund des früheren Wirtschaftsplans eingefordert bzw. auf der Basis des insoweit fortgeltenden Wirtschaftsplans gegen den Veräußerer eingeklagt werden.

Um dies an einem Beispiel zu erläutern:

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