Bauliche Veränderung: Abbedingung der Gestattung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall haben die Wohnungseigentümer der Sache nach § 20 Abs. 1 WEG – also die Notwendigkeit, dass eine bauliche Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu gestatten ist – abbedungen. Fraglich ist, was in einem solchen Fall für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit einer baulichen Veränderung gilt.

Nachteil, wenn § 20 Abs. 1 WEG abbedungen ist

Haben die Wohnungseigentümer § 20 Abs. 1 WEG abbedungen, gehen die Gerichte davon aus, dass die übrigen Wohnungseigentümer im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums die Einhaltung drittschützender Normen des öffentlichen Rechts verlangen können. Dem stimmt der BGH zu! Auch er meint in Rn. 12, im Zweifel löse nicht jeder Verstoß gegen eine öffentlich-rechtliche Norm einen Beseitigungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB aus. Vielmehr müsse der von der baulichen Veränderung verletzten Norm des öffentlichen Rechts Drittschutz zukommen.

Öffentliches Recht

Ein Wohnungseigentümer kann keine verwaltungsgerichtliche Nachbarklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder gegen einen anderen Wohnungseigentümer erheben. Nach der ständigen Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte schließt das Sondereigentum öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft aus! Wann und in welchem Umfang materielle Abwehrrechte eines Wohnungseigentümers gegen baurechtlich unzulässige Baumaßnahmen auf dem gemeinschaftlichen Grundstück bestünden, sei auf dem ordentlichen Rechtsweg vor den Zivilgerichten zu klären. Daran habe sich durch das WEMoG nichts geändert.

Dieses Denken hat zur Folge, dass der öffentlich-rechtliche Rechtsschutz in das Wohnungseigentumsverfahren verlagert wird. Dort können die anderen Wohnungseigentümer nicht mehr, aber auch nicht weniger verlangen als Nachbarn auf real geteilten Grundstücken, mit denen sie so weit wie möglich gleichgestellt werden möchten. Deshalb ist es gerechtfertigt, einen Beseitigungsanspruch an die Verletzung einer drittschützenden Norm zu knüpfen. Auf diese Weise wird die angestrebte Gleichstellung mit real geteilten Grundstücken auch in Bezug auf das öffentliche Baurecht verwirklicht.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Verwaltungen müssen wissen, dass die Wohnungseigentümer die Notwendigkeit, dass eine bauliche Veränderung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu gestatten ist, abbedingen können. Ferner müssen sie wissen, dass es dann grundsätzlich, ist nichts Anderes vereinbart, auf das öffentliche Recht und die Frage ankommt, ob dessen Normen verletzt sind und ob diese drittschützend sind.