Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 3.2.5 Beeinträchtigung liegt vor

Birgt die beabsichtigte Baumaßnahme eine Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht und lehnen die Wohnungseigentümer daher mehrheitlich den entsprechenden Beschlussantrag des Wohnungseigentümers ab, wird auch eine Beschlussersetzungsklage nicht zum Ziel führen.

Praxis-Beispiel

Die Markise

Einer der Wohnungseigentümer will im Bereich seines Balkons eine Markise anbringen. Der Beschlussantrag wird mehrheitlich abgelehnt.

Andererseits kann dem Wohnungseigentümer die Baumaßnahme durchaus auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG gestattet werden. Kommt ein entsprechender Gestattungsbeschluss zustande, dann wäre er von einzelnen Wohnungseigentümern, die sich durch die Markise in optischer Hinsicht gestört fühlen, nicht erfolgreich anfechtbar, da die Markise nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt.

Praxis-Beispiel

Das Klimagerät

Möchte ein Wohnungseigentümer ein Klimagerät im Bereich seiner Sondereigentumseinheit installieren, darf dessen Betrieb nicht mit Nachteilen verbunden sein, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidbare Maß hinausgehen. Die Beweislast trägt insoweit der klagende Wohnungseigentümer der Beschlussersetzungsklage. Er muss beweisen, dass der Betrieb der Klimaanlage, deren Installation er beabsichtigt, störungsfrei für die übrigen Wohnungseigentümer möglich ist.^[1]

[1] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 24.9.2021, 980a C 46/19, ZWE 2022, 135.

3.2.5.1 Einverständnis liegt vor

Hat nur ein Teil der Wohnungseigentümer einen Nachteil durch die bauliche Maßnahme und haben diese Eigentümer ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme erklärt, besteht ein Anspruch auf Gestattung der begehrten Maßnahme. Durch den Wegfall eines bestimmten Beschlussfähigkeitsquorums der Wohnungseigentümerversammlung in § 25 WEG könnte durchaus der Fall eintreten, dass ausgerechnet diejenigen beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht an der Versammlung teilnehmen, die ihr Einverständnis mit der Durchführung der Baumaßnahme geäußert haben und der Beschluss deshalb nicht zustande kommt. Dies könnte aber auch dann der Fall sein, wenn die Wohnungseigentümer mehrheitlich an der Versammlung teilnehmen.

Praxis-Beispiel

Das Klimagerät

Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 10 Wohnungseigentümern. 6 von ihnen sind durch die Baumaßnahme nicht benachteiligt, 4 sind durch Geräuschimmissionen benachteiligt. Diese 4 hatten allerdings gegenüber dem bauwilligen Wohnungseigentümer ihr Einverständnis mit der Baumaßnahme erklärt. In der Eigentümerversammlung sind 7 Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten, unter ihnen 2 derjenigen, die der Baumaßnahme zugestimmt hatten. Der Beschlussantrag wird gegen die Stimmen dieser beiden Wohnungseigentümer abgelehnt.

Eine Beschlussersetzungsklage hätte hier Erfolg, wenn der bauwillige Wohnungseigentümer im Verfahren darlegen und beweisen kann, dass die beiden weiteren benachteiligten Wohnungseigentümer, die an der Versammlung nicht teilgenommen haben, ihr Einverständnis erklärt hatten.

3.2.5.2 Einverständnis liegt nicht vor

Liegt das Einverständnis nicht vor und wird die Maßnahme dennoch mehrheitlich genehmigt, ist der Gestattungsbeschluss lediglich dann erfolgreich anfechtbar, wenn die Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG überschritten sind, die gestattete Baumaßnahme also zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führt oder aber einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen Wohnungseigentümern unbillig benachteiligt. Ausgehend vom Beispielsfall des Klimageräts wäre die Anfechtungsklage eines der 4 beeinträchtigten Wohnungseigentümer daher erfolgreich. Da diese jedenfalls durch die Baumaßnahme beeinträchtigt und Geräuschimmissionen ausgesetzt wären, die den anderen Wohnungseigentümern nicht zugemutet würden und die insoweit beeinträchtigten Wohnungseigentümer auch keinerlei Nutzen von dem Klimagerät hätten, läge eine unbillige Beeinträchtigung durchaus vor; siehe zu dieser Konstellation allerdings Kap. 1.4.3.1.