Bauliche Veränderung: Erstherstellung? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall steht die Frage im Mittelpunkt, ob ein Wohnungseigentümer berechtigt ist, in das gemeinschaftliche Eigentum einzugreifen, um dieses so herzustellen, wie es seines Erachtens vorgesehen war.

Anspruch auf ordnungsmäßige Erstherstellung

Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch darauf, dass das gemeinschaftliche Eigentum so hergestellt wird, wie es zunächst vorgesehen war. So kann es auch bei einer Brandschutztür sein, wenn diese bauseitig vorgesehen war. Im Fall ist es aber nicht so, da die Notwendigkeit, eine Brandschutztür einzubauen, erst durch einen Dachgeschossausbau entstanden ist. Der aufteilende Eigentümer hätte das Problem sehen und in die Gestattungsvereinbarung aufnehmen können. So war es aber nicht.

Verpflichtung zum Einbau

Allerdings muss B die Brandschutztür einbauen. Diese dürfte daher gemeinschaftliches Eigentum sein. Dann aber geht es nicht um eine bauliche Veränderung, sondern um eine Erhaltungsmaßnahme. Denn wenn eine Behörde eine Baumaßnahme verlangt, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme. Auch diese darf ein Wohnungseigentümer aber nicht eigenständig durchführen. Macht er es doch, hat er jedenfalls keinen Anspruch auf eine Kostenerstattung.

Gestattungsvereinbarungen

Die Wohnungseigentümer können eine bauliche Veränderung gemäß § 20 Abs. 1 WEG gestatten. Diese Gestattung kann durch Beschluss oder durch eine Vereinbarung erteilt werden. Derartige Gestattungsvereinbarungen können bereits in der Gemeinschaftsordnung als Ausbaurecht enthalten sein. Inhalt und Reichweite einer solchen Gestattungsvereinbarung sind durch Auslegung zu ermitteln. Insbesondere für die Frage, ob es noch einer Genehmigung der konkreten Bauausführung durch Beschluss bedarf, kommt es auf die Formulierung im Einzelfall an. Versteht man das Ausbaurecht im Einzelfall als Gestattung der baulichen Veränderung nur dem Grunde nach, bedarf die konkrete Umsetzung immer noch der Zustimmung der Wohnungseigentümer durch Beschluss, auf die aber (damit der Anspruch dem Grunde nach nicht ins Leere läuft) ein Anspruch besteht, wenn eine der Gestattung entsprechende detaillierte Planung (hier entsprechende Nachweise hinsichtlich des Einbaus einer den technischen Anforderungen des Brandschutzes entsprechenden Brandschutztür) vorgelegt wird.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Jede Verwaltung muss wissen, dass jede bauliche Veränderung gestattet werden muss. Dass nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG bestimmte bauliche Veränderungen privilegiert sind und auch § 20 Abs. 3 WEG einen Anspruch auf eine bauliche Veränderung gibt, ändert nichts.