Bauliche Veränderung: Umwidmung von Teileigentum? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es im Kern um die Frage, ob ein Beschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, der gegen eine Vereinbarung verstößt, möglich ist.

Nutzungsvereinbarungen

Es wird die Auffassung vertreten, dass Nutzungsvereinbarungen Beschlüssen nach § 20 Abs. 1 WEG, welche diese tangieren, bereits auf Kompetenzebene entgegenstünden. Es wird aber auch jeglicher Bezug von Nutzungsvereinbarungen für Baubeschlüsse in Abrede gestellt (siehe nur LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.10.2023, 2-13 S 29/23). Die Antwort bei dieser Diskussion sollte, wie im Fall, "nein" lauten. Es besteht also keine Beschlusskompetenz! Hier ist aber die Entwicklung abzuwarten. Was in der Praxis gelten wird, muss der BGH entscheiden. Bis dahin sollten solche Gestattungen mit Samthandschuhen angefasst werden.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Ein Gestattungsbeschluss muss anders gefasst werden. Es muss unzweifelhaft klar sein, wer was wie wo bauen darf. Ein Gestattungsbeschluss sollte derzeit keinen Flächen gelten, für die ein anderer Gebrauch vereinbart ist. Ferner sollte die bauliche Veränderung von allen mitgebraucht werden können. Ist ein Mietvertrag gewollt, ist dieser zu beschließen – mit allen Details. Erfährt die Verwaltung, dass ein Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung unternommen hat, ist dieser abzumahnen. Ferner sind die anderen Wohnungseigentümer spätestens in der nächsten Versammlung über die bauliche Veränderung zu informieren. Dort kann dann die bauliche Veränderung gestattet werden. Alternativ ist der "Bauherr" unter Fristsetzung abzumahnen, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Ferner ist zu bestimmen, was gelten soll, wenn die Frist fruchtlos verstreicht.

Muster

Ein Willensbildungs- und/oder Aufforderungsbeschluss kann beispielsweise wie folgt lauten:

Nach Auffassung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer entspricht ____ (genaue Nennung der Maßnahmen) nicht dem Gesetz bzw. den Bestimmungen der Wohnungseigentümer.

Wohnungseigentümer ___ wird daher aufgefordert, bis zum ___ die Maßnahmen rückgängig zu machen.

Verstreicht die Frist fruchtlos, ist die Verwaltung nach § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen Wohnungseigentümer ___ in sämtlichen Instanzen auf Unterlassung (Beseitigung) vorzugehen und dazu das Gemeinschaftsvermögen einzusetzen.

Die Verwaltung ist ferner nach § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, mit Rechtsanwalt ___ für diese Klage einen Anwaltsvertrag nach den gesetzlichen Gebühren (alternativ: nach Maßgabe einer Vergütungsvereinbarung) zu schließen.