Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache. Forderung
Verfahrensgang
AG Kaufbeuren (Aktenzeichen UR II 1/88) |
LG Kempten (Aktenzeichen 4 T 1456/88) |
Tenor
I. Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin werden der Beschluß des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 14. September 1988 mit Ausnahme der Entscheidung über den Geschäftswert und der Beschluß des Amtsgerichts Kaufbeuren – Zweigstelle Füssen – vom 4. Juli 1988 aufgehoben.
II. Die Sache wird an das Amtsgericht – Streitgericht – Kaufbeuren abgegeben.
III. Die gerichtlichen Kosten des Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeverfahrens werden nicht erhoben. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.
IV. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 1.540 DM festgesetzt.
Gründe
I.
Der Antragsteller und die weiteren Beteiligten sind Wohnungseigentümer einer Hotelappartementanlage in einem Fremdenverkehrsgebiet. Die Antragsgegnerin ist seit dem 1.11.1986 als Verwalterin bestellt. Die Appartements sind entsprechend den in der Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Vereinbarungen an eine Hotelbetriebsgesellschaft vermietet; die Gesamtmiete wird an die Verwalterin bezahlt, die sie an die Wohnungseigentümer anteilig weiterleitet.
Der Antragsteller verlangt von der Antragsgegnerin die Bezahlung von insgesamt 1.540 DM rückständige Mieteinnahmen für seine fünf Appartements. Diese beruft sich auf eine Verrechnung dieses Betrags mit Forderungen aus anteiligen Verwaltervergütungen und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie Mahngebühren für rückständige Verwaltervergütung. Hilfsweise hat sie in Höhe dieses Betrags Aufrechnung erklärt und wiederum hilfsweise beantragt, den Antragsteller zur Zahlung von 1.540 DM zu verpflichten.
Mit Beschluß vom 4.7.1988 hat das Amtsgericht dem Zahlungsantrag in Höhe von 1.140 DM stattgegeben und im übrigen den Antrag abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht ohne mündliche Verhandlung mit Beschluß vom 14.9.1988 den Beschluß des Amtsgerichts hinsichtlich des abweisenden Teils aufgehoben, die Antragsgegnerin zur Zahlung von weiteren 400 DM verpflichtet und bezüglich eines Teils des Zinsanspruchs das Rechtsmittel zurückgewiesen. Die sofortigen Beschwerden der Antragsgegnerin und der anwaltschaftlich vertretenen weiteren Beteiligten hat es zurückgewiesen. Der Antragsgegnerin wurden die Gerichtskosten des Verfahrens und die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens auferlegt. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin.
II.
Das Rechtsmittel führt zur Aufhebung der Entscheidungen des Landgerichts (mit Ausnahme der Geschäftswertfestsetzung) und des Amtsgerichts. Die Sache ist an das zuständige Prozeßgericht des ersten Rechtszuges abzugeben.
1. Die Zulässigkeit des Wohnungseigentumsverfahrens ist auch noch im Rechtsbeschwerdeverfahren von Amts wegen zu prüfen.
Über Streitigkeiten ist nur dann im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit zu entscheiden, wenn ein Fall des § 43 Abs. 1 WEG vorliegt. Demnach müßte es sich im vorliegenden Fall nach § 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG um einen Streit über die Rechte und Pflichten des Verwalters bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handeln. Die Fälle des § 43 Abs. 1 Nr. 1, 3 und 4 WEG kommen hier nicht in Betracht.
Nach allgemein anerkannter Rechtsprechung sind diese Vorschriften weit auszulegen; es besteht sogar eine Vermutung für die Zuständigkeit des Gerichts der freiwilligen Gerichtsbarkeit. Dabei ist es für die Zuständigkeit nach § 43 Abs. 1 WEG unschädlich, wenn der geltend gemachte Anspruch nicht nur auf Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes, sondern auch auf Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs gestützt werden kann. Stets muß es aber um eine Streitigkeit gehen über Rechte und Pflichten eines Wohnungseigentümers aus seiner Stellung als Mitglied der Eigentümergemeinschaft oder über Rechte und Pflichten des Verwalters, die sich aus seiner Stellung und Tätigkeit als Verwalter ergeben (ständige Rechtsprechung, vgl. zuletzt BayObLGZ 1989, 67/68 m.w.Nachw.).
2. Nach diesen Grundsätzen besteht hier keine Zuständigkeit des Gerichts der freiwilligen Gerichtsbarkeit.
a) Der Antrag ist gerichtet auf die Auszahlung der für die Hotelappartements des Antragstellers eingegangenen Mieten. Er wird damit begründet, daß der Verwalterin in § 14 Nr. 2 Buchst. e der Gemeinschaftsordnung der Abschluß von Mietverträgen für die Hotelappartements übertragen war und die Mietzahlungen nach § 3 Nr. 6 des Mietvertrags auf das von ihr als Verwalterin unter „Mieteinnahmen – Appartementeigentümer” geführte Sonderkonto zu leisten waren, das sie nach § 14 Nr. 4 der Gemeinschaftsordnung von ihrem eigenen und dem Vermögen Dritter „gesondert zu halten und zu verwalten” hatte.
Gemäß den §§ 675, 667 BGB kann die Antragsgegnerin verpflichtet sein, die im Rahmen eines wirksamen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags zunächst ihr zufließenden Zahlungen des Generalmieters in Höhe des auf die Einheiten des Antragstellers fallend...