Verfahrensgang
AG Oranienburg (Entscheidung vom 07.09.2006; Aktenzeichen 25 C 22/05) |
Tenor
I.
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 07. September 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Oranienburg - 25 C 22/05 - abgeändert und die Klage abgewiesen.
II.
Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin 90 % und dem Beklagten 10 % zur Last.
III.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
IV.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung einer im zweiten Obergeschoss rechts als erste Einheit auf dem Anwesen R...straße ..in ... H... belegenen Wohnung in Anspruch, die sie ihm mit schriftlichem Vertrag vom 15. Oktober 2000 (Kopie GA I 185 ff.) ab 01. Dezember 2000 auf unbestimmte Dauer vermietet hat. Zwischen den Prozessparteien besteht Streit, ob das Mietverhältnis infolge von Kündigungserklärungen der Klägerin, die unter Berufung auf die Verletzung vertraglicher Pflichten - insbesondere auf Mietzahlungsverzug - durch den Beklagten ausgesprochen wurden, beendet ist. Zur näheren Darstellung des Tatbestandes und der erstinstanzlichen Prozessgeschichte wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen ( § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben; es ist zu der Auffassung gelangt, dass der Beklagte einen kündigungsbegründenden Mietrückstand hat auflaufen lassen, weil er den in der Monatsmiete enthaltenen Nebenkostenanteil nicht unter Hinweis auf die für die Wirtschaftsjahre 2001 und 2002 noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen zurückbehalten durfte. Das erstinstanzliche Urteil, auf das auch wegen der Entscheidungsgründe im Übrigen Bezug genommen wird (AGU 4 f.), ist dem Beklagten, der in der ersten Instanz nicht anwaltlich vertreten war, am 14. September 2006 zugestellt worden. Er hat am 13. Oktober 2006 mit anwaltlichem Schriftsatz bei dem Brandenburgischen Oberlandesgericht Berufung eingelegt und durch einen am 14. November 2006 eingegangenen Anwaltsschriftsatz, der zugleich einen Prozesskostenhilfeantrag enthält, zur Begründung des Rechtsmittels vorgetragen.
Der Beklagte ficht das amtsgerichtliche Urteil - sein bisheriges Vorbringen wiederholend und vertiefend - in vollem Umfange seiner Beschwer an. Die in der Berufungsbegründung enthaltene Widerklage auf Abrechnung der Nebenkosten für die Wirtschaftsjahre 2001 und 2002 hat er - nach einem gerichtlichen Hinweis - mit anwaltlichem Schriftsatz vom 26. Februar 2007 zurückgenommen (GA I 199). Zur Anfechtung des Räumungsausspruchs trägt der Beklagte ergänzend insbesondere Folgendes vor:
Die - noch ausstehenden - Nebenkostenabrechnungen für 2001 und 2002 würden, was er auf einen entsprechenden Hinweis des Amtsgerichts rechtzeitig vorgetragen hätte, zu seinen Gunsten ein Guthaben von EUR 750 p.a. ergeben, so dass die Räumungsklage unbegründet sei. Der in dem angefochtenen Urteil vertretenen Auffassung, das Zurückbehaltungsrecht des Mieters entfalle auch mit Blick auf die früheren Zeiträume, sobald eine Betriebskostenabrechnung des Vermieters für die letzte Abrechnungsperiode vorliege, könne nicht beigetreten werden. Jedenfalls müsste dann eine Abmahnung des Mieters erfolgen; bei Betriebskosten handele es sich nicht um Miete im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 i.V.m. Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB.
Der Beklagte beantragt sinngemäß,
unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung die Klage abzuweisen.
Die Klägerin beantragt sinngemäß,
die Berufung mit der Maßgabe zurückzuweisen, dass sich die streitgegenständlichen Räume unter der genannten Anschrift im zweiten Obergeschoss rechts als erste Wohnung befinden.
Sie verteidigt - ihre erstinstanzlichen Darlegungen ebenfalls wiederholend und vertiefend - das angefochtene Urteil. Dazu trägt sie ergänzend insbesondere Folgendes vor:
Die Kündigung des Mietverhältnisses sei wegen nachhaltiger Pflichtverletzungen des Beklagten gerechtfertigt. Einer weiteren Abmahnung habe es in Anbetracht des vorgerichtlichen Schriftwechsels der Parteien nicht bedurft. Eventuelle Ansprüche auf Abrechnung der Betriebskosten für die Wirtschaftsjahre 2001 und 2002 seien verjährt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes sowie der bisherigen Prozessgeschichte wird ergänzend auf die Schriftsätze beider Parteien nebst Anlagen, auf sämtliche Terminsprotokolle und auf den übrigen Akteninhalt Bezug genommen.
II.
A.
Das Rechtsmittel des Beklagten ist zulässig. Es wurde von ihm insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet ( §§ 517 ff. ZPO). Die sachliche Zuständigkeit des Brandenburgischen Oberlandesgerichts als Berufungsinstanz ergibt sich aus § 119 Abs. 1 Nr. 1 lit. b) GVG; die Klägerin hatte bereits im Zeitpunkt des Eintritts der Rechtshängigkeit in der ersten Instanz ihren allgemeinen Gerichtsstand außerhalb Deutschlands. Ob es im jeweiligen Streitfall auf die Anwendung internationalen oder ausländischen Rechts ankommt, spielt dabei keine maßgebliche Rolle (vgl. BGH, Beschl. v...