Normenkette
§ 16 WEG, § 28 WEG, § 56 Satz 2 ZVG
Kommentar
1. Der Erwerber von Wohnungseigentum im Wege der Zwangsvollstreckung haftet aus nach seinem Eintritt genehmigten Jahresabrechnungen nicht für Fehlbeträge, soweit diese auf rückständigen Beitragszahlungen des Rechtsvorgängers beruhen (vgl. BGH, ZMR 1999, 834, 836 und ZMR 1996, 215 sowie ZMR 1989, 434). Ein Abrechnungsgenehmigungsbeschluss hat hinsichtlich etwaiger Zahlungsrückstände aus dem Wirtschaftsplan regelmäßig nur eine diesen Plan bestätigende oder verstärkende Wirkung. Nur für den nach der Einzelabrechnung auf den jeweiligen Wohnungseigentümer entfallenden Betrag, der die nach dem Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse übersteigt, wird originär eine Schuld begründet. Für die Beitragsrückstände des alten Eigentümers wird durch die Genehmigung der Jahresabrechnung demnach eine Schuld des Erwerbers nicht begründet; der Erwerber haftet nach der Fälligkeitstheorie des BGH nur für die nach dem Eigentumsübergang fällig gewordenen Vorschüsse und Sonderumlagen.
2. Ein Eigentümerbeschluss über die Genehmigung ursprünglich beanstandungsfreier Jahresabrechnungen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er mit Blick auf den Eigentümerwechsel keine von dem Verwalter auf "Abrechnungsspitzen" geprüfte und (ggf. im Sinne einer Differenzierung nach Beitragsrückständen und dieselben übersteigenden Forderungsbeträgen) aktualisierte Jahresabrechnungen zum Gegenstand hat. Hier entsprach die Beschlussfassung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, sodass sie von den Vorinstanzen zu Recht für ungültig erklärt wurde.
3. Vor einer Klärung des Erfordernisses einer Aufschlüsselung der Abrechnungsfehlbeträge im vorgenannten Sinne, die erst einen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechenden Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnungen aus den Abrechnungsperioden vor dem Eigentümerwechsel ermöglicht, ist dem Verwalter Entlastung für seine Geschäftsführung in diesen Zeiträumen nicht zu erteilen.
4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 14.188,88.
Link zur Entscheidung
( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.10.2000, 3 Wx 283/00)
Zu Gruppe 4
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