Elterliche Sorge / 3.2.2 Übertragung von Wohnungseigentum an Minderjährige

Die unentgeltliche Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum bedarf allerdings auch bei unentgeltlicher Schenkung der Bestellung eines Ergänzungspflegers durch das Familiengericht. Nach § 10 Abs. 8 S. 1 WEG besteht nämlich eine persönliche Haftung des Eigentümers für Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft. Damit ist die Übertragung nicht lediglich rechtlich vorteilhaft.^[1]

Der Minderjährige haftet nicht lediglich mit der erworbenen Sache, sondern darüber hinaus mit seinem sonstigen Vermögen persönlich.

Diese Kriterien sind auch bei dem Erwerb eines vermieteten oder verpachteten Objekts erfüllt, da der Beschenkte als künftiger Vermieter nicht lediglich zur Überlassung der Miet- bzw. Pachtsache verpflichtet ist, sondern beispielsweise von Schadenersatz- oder Aufwendungsersatzansprüchen oder dem Anspruch auf Rückgewähr einer geleisteten Sicherheit betroffen sein kann.

Die Einrichtung eines Nießbrauchsrechts etwa für die schenkenden Eltern ändert am rechtlichen Nachteil nichts, da der Minderjährige spätestens durch den Tod des Nießbrauchsberechtigten in diese Pflichten eintritt.^[2]

Davon zu trennen ist die Frage, ob das Handeln der Eltern/Ergänzungspflegers bei der Übertragung von Wohnungs- oder Teileigentum an einen Minderjährigen der gerichtlichen Genehmigung bedarf. Eine Genehmigungspflicht des Erwerbs nach §§ 1643 Abs. 1, 1821 Abs. 1 Nr. 1 BGB scheidet aus, da dieser Tatbestand nur bereits vorhandenes Grundvermögen schützt. Eine Genehmigungspflicht kann sich aber aus Nr. 5 der Vorschrift ergeben, falls ein "entgeltlicher Erwerb" vorliegt.

Grundsätzlich sind zwei Fragen voneinander zu trennen:

• Ist das Rechtsgeschäft lediglich rechtlich vorteilhaft?
• Ist der Übertragungsvertrag ein "entgeltlicher Erwerb"?

Nicht jeder von dem Minderjährigen übernommene Nachteil lässt den Übertragungsvertrag "entgeltlich" werden. Der Schenkungsvertrag ist daher in der Regel familiengerichtlich genehmigungsfrei, auch wenn der Minderjährige die Pflichten aus der Gemeinschaftsordnung übernimmt oder wenn sich der Veräußerer ein Wohnungsrecht oder einen Nießbrauch vorbehält.^[3]

Genehmigungspflichtig sind jedoch gemischte Schenkungen oder Schenkungen unter Auflage, wenn der Minderjährige z. B. persönliche Verbindlichkeiten des Veräußerers übernimmt.

Die Frage der Genehmigung durch das Familiengericht ist Ermessensentscheidung (§ 1828 BGB). Alleiniger Maßstab für die Genehmigung ist das Kindeswohl.^[4] Es sind von Amts wegen nicht nur die wirtschaftlichen Interessen, sondern auch die immateriellen Interessen des Kindes zu ermitteln^[5] und entsprechend zu berücksichtigen.

Wird das Kind – eventuell im Laufe des Verfahrens – volljährig, tritt seine Genehmigung an die Stelle derjenigen des Familiengerichts (§ 1829 Abs. 3 BGB).

[1] OLG München, ZEV 2008, 246.

[2] Vgl. Everts, ZEV 2005, 209 zu BGH, v. 3.2.2005, V ZB 44/04.

[3] von Hoyenberg § 5 Rn. 7.

[4] OLG Celle, NJW-RR 2013, 582.

[5] OLG Schleswig, FamRZ 2013, 2000.