Erbbauzins-Erhöhungen können nicht über Wirtschaftsplan verbindlich beschlossen werden

Normenkette

§ 23 Abs. 1, 4 WEG, § 28 Abs. 5 WEG, § 30 WEG, § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG, § 123 BGB, § 9 ErbbauVO, § 9a ErbbauVO, § 20 FGG

Kommentar

1. Der Beschluss über einen Wirtschaftsplan ist ungültig, soweit er nicht bestehende Erbbauzinsverpflichtungen der Wohnungserbbauberechtigten gegenüber dem Grundstückseigentümer als Ausgaben der Gemeinschaft (und dementsprechend höhere Beiträge der einzelnen Wohnungserbbauberechtigten) ausweist. Erhöhungen des Erbbauzinses müssen zwischen dem einzelnen Wohnungserbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer vereinbart werden. Für einen Beschluss über die Erhöhung des Erbbauzinses ist die Versammlung der Wohnungserbbauberechtigten jedenfalls dann nicht zuständig, wenn die Erbbauzinslast selbstständig auf jedem Wohnungserbbaurecht ruht und keine Gesamtbelastung besteht.

Die Anfechtung eines Beschlusses über den Wirtschaftsplan kann sich auf einen abtrennbaren Teil eines selbstständigen Ausgabenpostens beschränken (hier: Soweit in den Wirtschaftsplan ein gegenüber bisher erhöhter Erbbauzins eingestellt wurde).

Die Ungültigerklärung des Wirtschaftsplans bezüglich dieses Teils berührt seine Gültigkeit im übrigen und seine Durchführbarkeit nicht. Die Erhöhung eines Erbbauzinses muss jedoch zwischen jedem Wohnungserbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer (in rechtlich jeweils selbstständigen Verträgen) vereinbart sein. Die Erbbauzinsverpflichtung im Sinne des § 9 Erbbaurechtsverordnung ist Belastung des Erbbaurechts. Es handelt sich hier nicht um eine Gesamtbelastung aller Wohnungserbbaurechte und damit des gemeinschaftlichen Erbbaurechts im Sinne des § 30 Abs. 1 WEG.

Eine Erbbauzinsreallast ist im übrigen von vorneherein (zugleich mit der Begründung der Wohnungserbbaurechte) auf die einzelnen Anteile aufgeteilt worden. Auch ein einstimmiger Beschluss bedeutet nicht zugleich die individuelle Erklärung der beschließenden Erbbauberechtigten, eine Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer über die Erhöhung des Erbbauzinses zu schließen. Einem Eigentümerbeschluß kann ein solcher Sinn nicht beigemessen werden. Beschlossen wurde nur der Wirtschaftsplan. Überdies handelt es sich um einen "Eigentümer-Beschluss" und nicht die Summe individueller Vertragserklärungen gegenüber einem Dritten (dem Grundstückseigentümer).

Die Frage der Erbbauzins-Erhöhung würde auch keinen Gegenstand betreffen, der in die Zuständigkeit der Eigentümerversammlung fällt; auch aus diesem Grund wäre der Beschluss für ungültig zu erklären. Wenn in der Praxis häufig unter den Ausgaben eines Wirtschaftsplanes auch Zins- und Tilgungsleistungen für Grundpfandrechte enthalten sein können, bedeutet dies, dass allenfalls die Einziehung und Abführung der geschuldeten Beträge zu einer gemeinsamen Angelegenheit der Wohnungserbbauberechtigten gemacht ist.

2. In einem Verfahren über die Ungültigerklärung eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist ein Verwalter Beteiligter ( § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Aus dieser Stellung folgt auch seine Beschwerdeberechtigung. Soweit von einem Teil der Rechtsprechung und Literatur die Beschwerdeberechtigung des Verwalters einschränkend von einer zusätzlich nachzuweisenden Beeinträchtigung seiner Rechtsstellung abhängig gemacht wird (Anmerkung: m.E. zu Recht), sind diese Voraussetzungen im vorliegenden Fall nach Meinung des Gerichts gegeben, da ein Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen hat und die Ungültigerklärung eines Beschlusses somit unmittelbar in seine Rechtssphäre eingreift (diese Begründung zum Rechtsschutz- bzw. Beschwerdebedürfnis ist m.E. sicher nicht ganz unbedenklich).

3. Unterliegt der beschwerdeführende Verwalter, der mit Rechtsmitteln ganz überwiegend eigene Interessen verfolgt, in allen Rechtszügen, ist es angemessen, den Verwalter mit den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten auch der Gegenseite im Rechtsbeschwerdeverfahren zu belasten.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 03.07.1986, BReg 2 Z 94/85)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer