Auch unbebaute und bebaute Grundstücke werden mit dem gemeinen Wert bewertet.[1] Das neue Bewertungsgesetz sieht wiederum typisierte Verfahren für die einzelnen Grundstücksarten vor.[2]
Für die Bewertung von Grundstücken sind zu unterscheiden:
- verschiedene Arten von Grundvermögen und
- verschiedene (typisierende) Bewertungsverfahren.
Bebaute Grundstücke[3] werden wie folgt bewertet (= Kurzüberblick):
Vergleichswertverfahren[4]:
Der Marktwert eines Grundstücks wird aus realisierten Kaufpreisen anderer Grundstücke, die in Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit, Zuschnitt und sonstiger Beschaffenheit mit dem zu bewertenden Grundstück übereinstimmen, abgeleitet.
Die Methode kommt regelmäßig in Betracht für Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser.
Ertragswertverfahren[5]:
Der Wert der baulichen Anlagen ist getrennt vom Bodenwert auf der Grundlage des Ertrags zu ermitteln.
Der Bodenwert ist gemäß den Bewertungsgrundsätzen des unbebauten Grundstücks zu ermitteln.
Das Ertragswertverfahren kommt bei typischen Renditeobjekten in Betracht, wie z. B. Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, mit feststellbarer üblicher Miete.
Sachwertverfahren[6]:
Der Wert der baulichen Anlagen ermittelt sich getrennt vom Bodenwert nach den typisierten Regelherstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung.
Der Bodenwert ist gemäß den Bewertungsgrundsätzen des unbebauten Grundstücks zu ermitteln.
Das Sachwertverfahren kommt in Betracht bei
- Grundstücken, bei denen in erster Linie die Herstellungskosten wertbestimmend am Grundstücksmarkt sind, wie z. B. bei Wohnungs- und Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, soweit ein Vergleichswert nicht vorliegt;
- Geschäftsgrundstücken und gemischt genutzten Grundstücken, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine übliche Miete ermitteln lässt;
- sonstige bebaute Grundstücke.
| Grundstücksart | Bewertungsmethode |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | |
| Ein- und Zweifamilienhäuser | Vergleichswertverfahren |
| Ein- und Zweifamilienhäuser ohne Vergleichswert | Sachwertverfahren |
| Wohnungs- und Teileigentum | |
| Wohnungs- und Teileigentum | Vergleichswertverfahren |
| Wohnungs- und Teileigentum ohne Vergleichswert | Sachwertverfahren |
| Mietwohn-, Geschäfts- und gemischt genutzte sowie sonstige Grundstücke | |
| Mietwohngrundstücke | Ertragswertverfahren |
| Geschäftsgrundstücke mit feststellbarer ortsüblicher Miete | Ertragswertverfahren |
| gemischt genutzte Grundstücke mit feststellbarer Miete | Ertragswertverfahren |
| gemischt genutzte Grundstücke ohne feststellbare Miete | Sachwertverfahren |
| Sonstige bebaute Grundstücke | Sachwertverfahren |
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