Erneute Punkteentscheidung des BayObLG zu Abrechnungsfragen

Normenkette

§ 16 Abs. 2, 5 WEG, § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, § 28 Abs. 1, 3 WEG, § 43 Abs. 4 WEG

Kommentar

1. Mit der richtigen Abrechnung von Heizöl im Wirtschaftsjahr hat sich bereits das BayObLG in seiner Entscheidung BayObLG Z 1987, 86/90 beschäftigt und dort ausgeführt, dass zwar die Jahresabrechnung die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben enthalten müsse, es jedoch bei der Ölkostenabrechnung nicht verboten sei, ausnahmsweise von diesem Grundsatz abzuweichen und den höheren Gegenwert des verbrauchten Öls anstelle der niedrigeren Ausgaben für den Kauf von Öl im Wirtschaftsjahr als Ausgabe einzusetzen. Für diese Überlegung sei maßgebend, dass dadurch der Gegenwert für das verbrauchte Öl wieder zur "gemeinsamen Kasse" gelange und für weitere Öleinkäufe zur Verfügung stehe. Diese Gedanken kämen allerdings im umgekehrten Fall nicht zum Tragen, wenn weniger Öl im Wirtschaftsjahr verbraucht als gekauft werde; in diesem Fall müsse es beim Grundsatz verbleiben, dass die Jahresabrechnung die tatsächlichen Ausgaben enthalten müsse. Dann komme zwar bei einem Eigentümerwechsel ein vorhandener Ölbestand dem Erwerber zugute; es sei hier jedoch dem ausscheidenden und dem künftigen Wohnungseigentümer möglich, untereinander einen Ausgleich zu vereinbaren. [Diese Meinung ist zwischenzeitlich revidiert.]

2. Die Kosten eines gerichtlichen WE-Verfahrens nach § 16 Abs. 5 WEG dürfen auch dann nicht in die Jahresabrechnung eingestellt werden, wenn sie in den Einzelabrechnungen nur auf die nach der gerichtlichen Kostenentscheidung belasteten Eigentümer umgelegt werden [so das amtliche Stichwort dieser Entscheidung Ziffer 3]. Insoweit ist der betreffende Eigentümerbeschluss über die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären (ebenfalls BayObLG Z 1987, 86/92).

3. Die durch das Reinigen von Pkws entstehenden Wasser- und Stromkosten sind Kosten des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG, die nach vorliegend vereinbartem Kostenverteilungsschlüssel auf alle Eigentümer (hier: nach Größe der Wohnfläche) umzulegen sind. Solche Kosten beträfen nach vorliegenden Vereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung nicht nur die Teileigentümer von Garagen oder Sondernutzungsberechtigte von Stellplätzen, da auch jeder Wohnungseigentümer ohne solches Garageneigentum oder ohne Nutzrechte an Stellplätzen an der Verursachung solcher Kosten beteiligt sein könne; es genüge wie bei anderen Gemeinschaftseinrichtungen (z. B. beim Aufzug) die Möglichkeit des Mitgebrauchs im Rahmen des § 13 Abs. 2 WEG.

4. Wird ein Eigentümerbeschluss über eine Jahresabrechnung teilweise für ungültig erklärt, so ist in der Folge dem Verwalter und auch dem Verwaltungsbeirat die Entlastung zu versagen; auch entsprechende Entlastungsbeschlüsse seien daher für ungültig zu erklären. Der Mangel einer Jahresabrechnung, die der Verwalter aufzustellen und der Verwaltungsbeirat zu überprüfen habe, schließe nämlich die Möglichkeit ein, dass insoweit Schadenersatzansprüche gegen Verwalter oder Beirat in Betracht kämen.

5. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums (die jeder Eigentümer verlangen könne) gehört die Ansammlung einer angemessenen Rücklage auch für Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, die durch das Teileigentum (Garagen) veranlasst sind (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG). Sieht ein Wirtschaftsplan eine solche Rücklage nicht vor, ist er unvollständig. Deshalb könne er aber nicht für ungültig erklärt werden; vielmehr komme nur ein Anspruch auf Ergänzung in Betracht (vgl. BayObLG Z 1989, 310). [Vgl. hierzu a.A. jedoch OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 16. 11. 1990, WE 11/91, 331.]

6. Sieht allerdings ein Wirtschaftsplan entsprechend getroffener Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung kein Verwalterhonorar für Garagen vor, fallen insoweit auch keine Kosten für eine Verwaltung an.

7. Es ist i. ü. nicht zu beanstanden, dass von Einnahmen aus Waschmaschinenmünzautomaten nicht auch ein Teil zur Abdeckung der Wasserkosten verwendet wird. Wasser- und Kanalbenutzungsgebühren beanspruchen hier auch Wohnungseigentümer, die eine eigene Waschmaschine benutzen.

8. Ist die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses über die Entlastung des Verwalters beantragt, so ist der Verwalter, auch wenn er inzwischen nicht mehr Verwalter ist, am gerichtlichen Verfahren zu beteiligen; die Vorschrift des § 43 Abs. 4 WEG steht dem nicht entgegen, da sie die Beteiligung weiterer Personen im Einzelfall nicht ausschließt, da sie insoweit keine abschließende Regelung über die Beteiligten trifft (Weitnauer, 7. Aufl., § 43 Rn. 15). Ob hier ein Ex-Verwalter als Antragsgegner bezeichnet wird oder als sonstiger Beteiligter, hat keine rechtlichen Auswirkungen.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 09.08.1990, BReg 2 Z 83/90)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

a) Bemerkenswert an dieser Entscheidung erscheint mir die erneute Festschreibung korrekter Abrechnung von Heizöl in Jahresabrechnungen und hier der wiederum ausgesprochene Hinweis, das...