Gebäude

Zusammenfassung

Begriff

Der Begriff des Gebäudes ist im EStG nicht näher umschrieben.

Bei der Bestimmung der einkommensteuerrechtlichen Bewertungseinheit "Gebäude" sind vor allem die Erkenntnisse zu berücksichtigen, die im steuerlichen Bewertungsrecht entwickelt worden sind (R 7.1 Abs. 5 EStR). Bewertungsrechtlich ist ein Gebäude ein Bauwerk, das durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden sowie von einiger Beständigkeit und standfest ist (BFH, Urteil v. 26.10.2011, II R 27/10, BStBl 2012 II S. 274). Alle Bauwerke, die sämtliche dieser Merkmale aufweisen, sind ausnahmslos als Gebäude zu behandeln (BFH, Urteil v. 9.7.2009, II R 7/08, BFH/NV 2009 S. 1609).

Anders als im Zivilrecht sind im Steuerrecht das Gebäude, die meisten Außenanlagen und der Grund und Boden voneinander zu unterscheidende selbstständige Wirtschaftsgüter.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die wesentlichen Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes sind in § 94 BGB geregelt. Die Abschreibung von Gebäuden ist in § 7 EStG geregelt. Verwaltungsanweisungen enthalten R 7.1 – R 7.3 EStR und finden sich in alphabetischer Reihenfolge auch in H 6.4, H 7.1 und H 7.4 EStH.

Für die Umsatzsteuer sind die Vorschriften des § 15 Abs. 1 Satz 2 UStG und ab 1.1.2011 des § 15 Abs. 1b UStG zu beachten.

Einkommensteuer

1 Steuerrechtliche Einordnung von Bauwerken

1.1 Gebäudeeinheit

Ein einheitlich als Gebäude genutztes Bauwerk bildet grundsätzlich mit allen seinen Bestandteilen ein einheitliches Wirtschaftsgut "Gebäude".

Welche Einzelteile zum Wirtschaftsgut "Gebäude" gehören, entscheidet sich weniger nach der bürgerlich-rechtlichen Zugehörigkeit als nach dem nach der Verkehrsauffassung zu beurteilenden Nutzungs- und Funktionszusammenhang.

Ein Gebäudeteil ist unselbstständig, wenn er der eigentlichen Nutzung als Gebäude dient. Dabei rechnen zur Gebäudeeinheit nicht nur fest in das Gebäude eingebaute Teile, wie Heizungsanlagen, Warmwasser- und Klimaanlagen, Aufzüge und Rolltreppen^[1], sondern auch Baulichkeiten oder sonstige Einrichtungen, die trotz fehlender baulicher Verbindung einem auf demselben Grundstück befindlichen Hauptgebäude derart dienen, dass dieses ohne die Einrichtung als unvollständig erscheint. Vom Gebäude zu unterscheiden sind Außenanlagen. Hierzu gehören Einfriedungen, Bodenbefestigungen wie Straßen, Wege und Plätze, Stützmauern und Gartenanlagen. Für die einkommensteuerrechtliche Behandlung der Außenanlagen kommt es zunächst wesentlich darauf an, ob sie zu einem Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen gehören. Im Betriebsvermögen können Außenanlagen auch Betriebsvorrichtungen sein. Umzäunungen z. B. stellen im betrieblichen Bereich ein selbstständiges Wirtschaftsgut dar, für das eine eigene AfA anzusetzen ist, während Umzäunungen im privaten Bereich regelmäßig den Gebäudeherstellungskosten zugerechnet werden und bei vermieteten Immobilien nur zusammen mit dem Gebäude und einem einheitlichen AfA-Satz abgeschrieben werden können.

Gebäude sind als einheitliche Wirtschaftsgüter grundsätzlich auch hinsichtlich der AfA als Einheit zu behandeln, es sei denn, es handelt sich um selbstständige Gebäudeteile.

[1] Vgl. H 4.2 Abs. 5 EStH.

1.2 Selbstständige Gebäudeteile

Gebäudeteile, die nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen, sind selbstständige Wirtschaftsgüter. Ein Gebäudeteil ist selbstständig, wenn er besonderen Zwecken dient, mithin in einem von der eigentlichen Gebäudenutzung verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhang steht.^[1]Selbstständige Gebäudeteile können als selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter, sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter oder wiederum als Gebäude einzustufen sein.^[2] Unter die selbstständigen unbeweglichen Wirtschaftsgüter fallen Ladeneinbauten, bestimmte Mietereinbauten, Schaufensteranlagen oder Gaststätteneinbauten.^[3]

Dachintegrierte Fotovoltaikanlagen (z. B. in Form von Solardachsteinen) sind wie selbstständig bewegliche Wirtschaftsgüter zu behandeln.^[4]

Betriebsvorrichtungen können zwar mit dem Grundstück fest verbunden und dessen wesentlicher Bestandteil sein, sind aber aufgrund des Funktionszusammenhangs mit dem Betrieb ebenfalls als selbstständige bewegliche Wirtschaftsgüter abzuschreiben.^[5] Sonstige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind die Außenanlagen.^[6] Außerdem spricht man von selbstständigen Gebäudeteilen, wenn ein Gebäude unterschiedlich genutzt wird.^[7]

[1] Vgl. R 4.2 Abs. 3 EStR mit Beispielen.

[2] S. hierzu auch H 4.2 Abs. 3 EStH.

[3] Vgl. R 4.2 und R 7.1 Abs. 6 EStR.

[4] R 4.2 Abs. 3 Satz 4 EStR

[5] R 7.1 Abs. 3 EStR.

[6] H 7.1 EStH "Unbewegliche Wirtschaftsgüter, die keine Gebäude oder Gebäudeteile sind".

[7] S. Abschnitt 2.3.

1.3 Unselbstständige Gebäudeteile

Die Unterscheidung zwischen unselbstständigen und selbstständigen Gebäudeteilen wird nach dem Nutzungs- und Funktionszusammenhang getroffen. Unselbstständige Gebäudeteile sind solche Bestandteile des Gebäudes, wenn sie der eigentlichen Nutzung als Gebäude dienen und somit in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem G...